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Duplex 5 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface114m²
Coût Total322 448€
Loyer Annuel25 663€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 275 600 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 2 417,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Balcon, Terrasse

Dans une résidence calme et sécurisée avec gardien, à proximité des commodités quotidiennes et à moins de 6 minutes à pied du métro Créteil Université, venez visiter ce Duplex très lumineux et en très bon état. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une cuisine semi équipée séparée, d'un double séjour très lumineux exposé plein Sud donnant sur le balcon filant, d'une suite parentale avec salle de bains et d'un Wc. A l'étage, vous trouverez 2 grandes chambres avec rangements donnant sur une terrasse de 12 m2 et une terrasse de 8 m2, 2 dressings, une salle d'eau et un Wc. Les fenêtres sont en double vitrage et la porte d'entrée est blindée. Le bien est accompagné d'une cave et d'une place de parking en sous sol sécurisé.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784516, 2.452910
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 322 448€
Prix d'acquisition : 275 600€
Travaux : 24 800€
Valeur du bien : 300 400€
Frais de notaire : 22 048€
Coût estimé : 22 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2139€/mois
Loyer annuel estimé : 25663€/an
Fourchette totale : 1618€ - 2826€/mois
Fourchette annuelle : 19419€ - 33915€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 133,83 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 257 €
Prix d'achat :275 600 €
Décote à l'achat :-81 657€ (-22.9%)
Marge achat-revente :34 809€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 597,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :94,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 691,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 654,73€
Coût de l'assurance :28 214,20€
Taxe foncière : 2 566,33€/an
Soit par mois : 213,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 138,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 904,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger de la salle à manger avec peinture si nécessaire
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol et peinture 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Peinture murs 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1800€ = 4500€
  • Salon:2 250€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
  • Salle à manger:1 350€
    Peinture salle à manger 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 663 €/an
Calcul : 2 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 448 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 319 €
Revenus locatifs : +25 663 €
Charges déductibles : -39 319 €
Résultat foncier Année 1 : -13 655 €(Déficit de 13 655 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 519 €/an
Revenus locatifs : +25 663 €
Charges déductibles : -14 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2955.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 140 €(65% de 275 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 514 €/an
Calcul : 179 140 € × 3,636% = 6 514 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 663 €39 329 €10 834 €-13 666 €10 700 €2 966 €2 966 €
226 177 €14 241 €10 547 €11 935 €---
326 700 €13 944 €10 249 €12 756 €---
427 234 €13 636 €9 941 €13 598 €---
527 779 €13 317 €9 623 €14 461 €---
628 334 €12 988 €9 293 €15 346 €---
728 901 €12 647 €8 952 €16 254 €---
829 479 €12 294 €8 599 €17 185 €---
930 069 €11 930 €8 235 €18 139 €---
1030 670 €11 552 €7 857 €19 118 €---
1131 283 €11 162 €7 467 €20 122 €---
1231 909 €10 758 €7 063 €21 151 €---
1332 547 €10 340 €6 645 €22 208 €---
1433 198 €9 907 €6 212 €23 291 €---
1533 862 €9 460 €5 765 €24 402 €---
1634 539 €8 997 €5 302 €25 542 €---
1735 230 €8 519 €4 824 €26 712 €---
1835 935 €8 023 €4 328 €27 911 €---
1936 653 €7 511 €3 816 €29 142 €---
2037 387 €6 981 €3 286 €30 406 €---
2138 134 €6 433 €2 738 €31 702 €---
2238 897 €5 865 €2 170 €33 032 €---
2339 675 €5 278 €1 584 €34 396 €---
2440 468 €4 671 €976 €35 797 €---
2541 278 €4 043 €348 €37 235 €---
TOTAL822 002 €273 827 €156 655 €548 175 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 389 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 389 €-3 210 €+8 599 €
2+5 389 €+2 691 €+2 698 €
3+5 389 €+3 827 €+1 562 €
4+5 389 €+4 079 €+1 310 €
5+5 389 €+4 338 €+1 051 €
6+5 389 €+4 604 €+785 €
7+5 389 €+4 876 €+513 €
8+5 389 €+5 155 €+234 €
9+5 389 €+5 442 €-53 €
10+5 389 €+5 735 €-346 €
11+5 389 €+6 037 €-648 €
12+5 389 €+6 345 €-956 €
13+5 389 €+6 662 €-1 273 €
14+5 389 €+6 987 €-1 598 €
15+5 389 €+7 321 €-1 932 €
16+5 389 €+7 663 €-2 274 €
17+5 389 €+8 013 €-2 624 €
18+5 389 €+8 373 €-2 984 €
19+5 389 €+8 743 €-3 354 €
20+5 389 €+9 122 €-3 733 €
21+5 389 €+9 510 €-4 121 €
22+5 389 €+9 909 €-4 520 €
23+5 389 €+10 319 €-4 930 €
24+5 389 €+10 739 €-5 350 €
25+5 389 €+11 170 €-5 781 €
Total+134 725 €+164 453 €+-29 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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