Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 5 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface114
Coût Total322 448
Loyer Annuel25 663
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+234
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 275 600 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 2 417,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Balcon, Terrasse

Dans une résidence calme et sécurisée avec gardien, à proximité des commodités quotidiennes et à moins de 6 minutes à pied du métro Créteil Université, venez visiter ce Duplex très lumineux et en très bon état. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une cuisine semi équipée séparée, d'un double séjour très lumineux exposé plein Sud donnant sur le balcon filant, d'une suite parentale avec salle de bains et d'un Wc. A l'étage, vous trouverez 2 grandes chambres avec rangements donnant sur une terrasse de 12 m2 et une terrasse de 8 m2, 2 dressings, une salle d'eau et un Wc. Les fenêtres sont en double vitrage et la porte d'entrée est blindée. Le bien est accompagné d'une cave et d'une place de parking en sous sol sécurisé.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784516, 2.452910
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 322 448
Prix d'acquisition : 275 600
Travaux : 24 800
Valeur du bien : 300 400
Frais de notaire : 22 048
Coût estimé : 22 048
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2139€/mois
Loyer annuel estimé : 25663€/an
Fourchette totale : 1618€ - 2826€/mois
Fourchette annuelle : 19419€ - 33915€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 133,83 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 257
Prix d'achat :275 600
Décote à l'achat :-81 657 (-22.9%)
Marge achat-revente :34 809€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 448
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 597,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :94,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 691,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 654,73
Coût de l'assurance :28 214,20
Taxe foncière : 2 566,33€/an
Soit par mois : 213,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 138,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 904,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger de la salle à manger avec peinture si nécessaire
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Revêtement sol et peinture 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Peinture murs 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1800€ = 4500€
  • Salon:2 250
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
  • Salle à manger:1 350
    Peinture salle à manger 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 663 €/an
Calcul : 2 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 448 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 319
Revenus locatifs : +25 663
Charges déductibles : -39 319
Résultat foncier Année 1 : -13 655(Déficit de 13 655 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 955
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 519 €/an
Revenus locatifs : +25 663
Charges déductibles : -14 519
Résultat foncier Années 2+ : 11 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2955.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 140(65% de 275 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 514 €/an
Calcul : 179 140 € × 3,636% = 6 514
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 66339 32910 834-13 66610 700 €2 966 €2 966 €
226 17714 24110 54711 935---
326 70013 94410 24912 756---
427 23413 6369 94113 598---
527 77913 3179 62314 461---
628 33412 9889 29315 346---
728 90112 6478 95216 254---
829 47912 2948 59917 185---
930 06911 9308 23518 139---
1030 67011 5527 85719 118---
1131 28311 1627 46720 122---
1231 90910 7587 06321 151---
1332 54710 3406 64522 208---
1433 1989 9076 21223 291---
1533 8629 4605 76524 402---
1634 5398 9975 30225 542---
1735 2308 5194 82426 712---
1835 9358 0234 32827 911---
1936 6537 5113 81629 142---
2037 3876 9813 28630 406---
2138 1346 4332 73831 702---
2238 8975 8652 17033 032---
2339 6755 2781 58434 396---
2440 4684 67197635 797---
2541 2784 04334837 235---
TOTAL822 002273 827156 655548 17510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 175
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 389 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 389-3 210+8 599
2+5 389+2 691+2 698
3+5 389+3 827+1 562
4+5 389+4 079+1 310
5+5 389+4 338+1 051
6+5 389+4 604+785
7+5 389+4 876+513
8+5 389+5 155+234
9+5 389+5 442-53
10+5 389+5 735-346
11+5 389+6 037-648
12+5 389+6 345-956
13+5 389+6 662-1 273
14+5 389+6 987-1 598
15+5 389+7 321-1 932
16+5 389+7 663-2 274
17+5 389+8 013-2 624
18+5 389+8 373-2 984
19+5 389+8 743-3 354
20+5 389+9 122-3 733
21+5 389+9 510-4 121
22+5 389+9 909-4 520
23+5 389+10 319-4 930
24+5 389+10 739-5 350
25+5 389+11 170-5 781
Total+134 725+164 453+-29 728
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →