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Achat maison

Bien expiré
VilleFours (58)
Surface70m²
Coût Total131 540€
Loyer Annuel5 013€
Rentabilité3.81%
Cashflow/mois-310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 828,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison de campagne mitoyenne d'un côté, située sur la commune de Fours où se trouvent petits commerces, écoles et maison médicale et à 20 minutes de Decize. Elle se compose au rez-de-chaussée: entrée séjour, cuisine, salle d'eau et wc A l'étage: deux pièces Cette maison est à finir de rénover. Terrain clos et arboré avec petites dépendances, vue sur la campagne environnante. Pour tous renseignements complémentaires et organiser une visite , n'hésitez pas à nous contacter. Cette annonce vous est proposée par MOREL VIRGINIE - - N°RSAC: micro entreprise , Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Nevers

Ville : Fours
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58250
Coordonnées : 46.823542, 3.722901
Total : 131 540€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 68 900€
Valeur du bien : 126 900€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.74€ - 7.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5013€/an
Fourchette totale : 332€ - 526€/mois
Fourchette annuelle : 3985€ - 6308€/an
Rentabilité brute :3.81%
Fourchette de rentabilité :3.03% - 4.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :38,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 646,05€
Coût de l'assurance :11 509,75€
Taxe foncière : 501,35€/an
Soit par mois : 41,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 417,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-309,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 719 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes électricité
Quantité: 70 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en cours de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900 €(984 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre (15 m²) × 300€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 200€
    Rénovation légère salon: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fours (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 013 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 540 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 199 €
Revenus locatifs : +5 013 €
Charges déductibles : -74 199 €
Résultat foncier Année 1 : -69 185 €(Déficit de 69 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +5 013 €
Charges déductibles : -5 299 €
Résultat foncier Années 2+ : -285 €/an(Déficit de 285 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47785.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 013 €74 203 €4 341 €-69 190 €21 400 €47 790 €47 790 €
25 114 €5 187 €4 225 €-73 €73 €-47 790 €
35 216 €5 067 €4 105 €149 €--47 640 €
45 320 €4 942 €3 981 €378 €--47 262 €
55 427 €4 814 €3 852 €613 €--46 650 €
65 535 €4 681 €3 720 €854 €--45 796 €
75 646 €4 544 €3 582 €1 102 €--44 694 €
85 759 €4 402 €3 440 €1 357 €--43 337 €
95 874 €4 255 €3 294 €1 619 €--41 718 €
105 992 €4 104 €3 142 €1 888 €--39 830 €
116 111 €3 947 €2 985 €2 165 €--37 665 €
126 234 €3 784 €2 823 €2 449 €---
136 358 €3 617 €2 655 €2 742 €---
146 485 €3 443 €2 482 €3 042 €---
156 615 €3 264 €2 302 €3 351 €---
166 747 €3 079 €2 117 €3 669 €---
176 882 €2 887 €1 925 €3 995 €---
187 020 €2 689 €1 727 €4 331 €---
197 160 €2 484 €1 522 €4 676 €---
207 304 €2 272 €1 311 €5 031 €---
217 450 €2 053 €1 092 €5 396 €---
227 599 €1 827 €865 €5 772 €---
237 751 €1 593 €631 €6 158 €---
247 906 €1 351 €389 €6 555 €---
258 064 €1 100 €139 €6 963 €---
TOTAL160 583 €155 589 €62 646 €4 993 €21 473 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 442 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 053 €-6 420 €+7 473 €
2+1 053 €-22 €+1 075 €
3+1 053 €0 €+1 053 €
4+1 053 €0 €+1 053 €
5+1 053 €0 €+1 053 €
6+1 053 €0 €+1 053 €
7+1 053 €0 €+1 053 €
8+1 053 €0 €+1 053 €
9+1 053 €0 €+1 053 €
10+1 053 €0 €+1 053 €
11+1 053 €0 €+1 053 €
12+1 053 €+735 €+318 €
13+1 053 €+822 €+231 €
14+1 053 €+913 €+140 €
15+1 053 €+1 005 €+48 €
16+1 053 €+1 101 €-48 €
17+1 053 €+1 199 €-146 €
18+1 053 €+1 299 €-246 €
19+1 053 €+1 403 €-350 €
20+1 053 €+1 509 €-456 €
21+1 053 €+1 619 €-566 €
22+1 053 €+1 732 €-679 €
23+1 053 €+1 847 €-794 €
24+1 053 €+1 967 €-914 €
25+1 053 €+2 089 €-1 036 €
Total+26 325 €+12 798 €+13 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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