Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 10 pièce(s), BAZOUGES-LA-PÉROUSE

VilleBazouges-la-Pérouse (35)
Surface245
Coût Total267 700
Loyer Annuel24 130
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+405
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 755,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Propriété de caractère avec trois habitations, atelier et grand jardin à 3 km de Bazouges-la-Pérouse - Dans un environnement calme et verdoyant, cette propriété exposée plein sud comprend trois maisons indépendantes, un vaste atelier et un jardin arboré avec arbres fruitiers. Idéale pour une grande famille, un projet intergénérationnel, une activité professionnelle à domicile ou l'accueil de proches, elle offre de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison principale dispose d'une belle pièce de vie avec poêle à bois, tandis que les deux autres habitations permettent de recevoir famille et amis en toute indépendance. Le grand atelier conviendra parfaitement aux artistes, artisans, télétravailleurs ou entrepreneurs. Le terrain se prête également à la création d'un potager et à une vie tournée vers l'extérieur. À seulement 15 min de Combourg et Sens-de-Bretagne, 40 min de Rennes et moins d'une heure de Saint-Malo, cette propriété combine espace, nature et accessibilité. Contactez-nous pour recevoir plus d'informations, les plans et des photos supplémentaires. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Bazouges-la-Pérouse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.433065, -1.553214
Total : 267 700
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 67 900
Valeur du bien : 252 900
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2011€/mois
Loyer annuel estimé : 24130€/an
Fourchette totale : 1582€ - 2557€/mois
Fourchette annuelle : 18979€ - 30678€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 396 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :342 020
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-157 020 (-45.9%)
Marge achat-revente :74 320€ (21.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 337,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :66,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 404,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 489,88
Coût de l'assurance :20 077,50
Taxe foncière : 2 412,96€/an
Soit par mois : 201,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 010,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 605,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :405,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 245 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 700
    Isolation combles: 245 m² × 60€/m² = 14700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (inclut installation)
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€ (inclut pose)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (inclut pose)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (inclut installation)
  • Plomberie:8 000
    Mise aux normes plomberie: 245 m² × 40€/m² = 8000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazouges-la-Pérouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 130 €/an
Calcul : 2 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 700 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 315
Revenus locatifs : +24 130
Charges déductibles : -80 315
Résultat foncier Année 1 : -56 185(Déficit de 56 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 785
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 415 €/an
Revenus locatifs : +24 130
Charges déductibles : -12 415
Résultat foncier Années 2+ : 11 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34785.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 13080 3249 208-56 19421 400 €34 794 €34 794 €
224 61212 1828 96612 430--22 364 €
325 10411 9318 71513 173--9 190 €
425 60711 6728 45613 934---
526 11911 4048 18814 715---
626 64111 1267 91015 515---
727 17410 8387 62216 336---
827 71710 5407 32417 177---
928 27210 2317 01518 040---
1028 8379 9126 69618 925---
1129 4149 5816 36519 832---
1230 0029 2396 02320 763---
1330 6028 8855 66921 718---
1431 2148 5185 30222 697---
1531 8388 1384 92223 701---
1632 4757 7444 52824 731---
1733 1257 3374 12125 788---
1833 7876 9153 69926 872---
1934 4636 4783 26227 985---
2035 1526 0262 81029 126---
2135 8555 5582 34230 297---
2236 5725 0741 85831 499---
2337 3044 5721 35632 732---
2438 0504 05283633 998---
2538 8113 51529835 296---
TOTAL772 878281 791133 490491 08721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 491 087
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 067-6 420+11 487
2+5 0670+5 067
3+5 0670+5 067
4+5 067+1 423+3 644
5+5 067+4 415+652
6+5 067+4 655+412
7+5 067+4 901+166
8+5 067+5 153-86
9+5 067+5 412-345
10+5 067+5 678-611
11+5 067+5 950-883
12+5 067+6 229-1 162
13+5 067+6 515-1 448
14+5 067+6 809-1 742
15+5 067+7 110-2 043
16+5 067+7 419-2 352
17+5 067+7 736-2 669
18+5 067+8 062-2 995
19+5 067+8 395-3 328
20+5 067+8 738-3 671
21+5 067+9 089-4 022
22+5 067+9 450-4 383
23+5 067+9 820-4 753
24+5 067+10 199-5 132
25+5 067+10 589-5 522
Total+126 675+147 326+-20 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →