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Maison bigourdane à vendre 7 pièces Tournay (65190)

VilleTournay (65)
Surface165
Coût Total249 700
Loyer Annuel16 975
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Vends à Tournay 65190, (entre Tarbes et Lannemezan), en plein centre village, à deux pas de la place d'Astarac, typique maison bigourdane de 170m2, sur 3 niveaux, exposition sud, avec coursive de 20 m2. Cette maison est en très bon état. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un cellier d'une cuisine aménagée de 16 m2 qui donne sur une pièce de vie de 40 m2, très lumineuse, d'une salle de douche, d'une chambre 15m2. On accède au 1er étage par un bel escalier en bois, où se trouve quatre chambres avec parquets vitrifiés aspect neuf, une pièce avec évier ( qui peut servir de dressing, de salle de repassage, de bureau ou autre ), et une salle de bain, Au 2ème étage, se trouve une belle et vaste coursive avec vue sur les montagnes, qui dessert quatre pièces de 14 m2 et un grenier. Double vitrage, volets roulants électriques et battants. Chauffage au gaz de ville. Très belle façade avec ravalement neuf. Belle bâtisse bigourdane. Produit rare. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Ce bien est proposé à la vente via un APPEL D'OFFRES INTERACTIF À PRIX PROGRESSIF : les offres d'achat seront reçues en ligne sur la plateforme Immofit. fr, jusqu'au 04/07/2026 à 00h00 (Europe/Paris). Le prix affiché sur la présente annonce correspond à un prix de première offre possible et les participants pourront soumettre leurs offres par paliers progressifs minimums de 2 000 euros, jusqu'à la date de clôture de l'appel d'offres interactif précisé ci-avant. La participation à l'appel d'offres est soumise à agrément préalable. Toutes les offres d'achat seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il souhaitera donner suite. Une offre d'achat en ligne pendant l'appel d'offres interactif ne constitue pas une offre ferme et précise au sens de l'article 1114 du Code civil.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Chantal COLLOT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°913 109 013 Greffe de TARBES) (réf. 603777 )

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Coordonnées : 43.183920, 0.244590
Total : 249 700
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 71 500
Valeur du bien : 236 500
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16975€/an
Fourchette totale : 1092€ - 1832€/mois
Fourchette annuelle : 13107€ - 21983€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 178
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-50 178 (-23.3%)
Marge achat-revente :-34 522€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 292,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 140,51
Coût de l'assurance :21 848,75
Taxe foncière : 1 697,45€/an
Soit par mois : 141,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 500(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 500
    Isolation des combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage - Remplacement système:13 200
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1000€/fenêtre = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 24€/m² = 1800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 975 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 131
Revenus locatifs : +16 975
Charges déductibles : -82 131
Résultat foncier Année 1 : -65 156(Déficit de 65 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 756
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 631 €/an
Revenus locatifs : +16 975
Charges déductibles : -10 631
Résultat foncier Années 2+ : 6 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43756.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 97582 1398 067-65 16421 400 €43 764 €43 764 €
217 31410 4217 8496 893--36 871 €
317 66010 1967 6247 465--29 406 €
418 0149 9637 3928 051--21 356 €
518 3749 7237 1518 651--12 704 €
618 7419 4746 9039 267--3 437 €
719 1169 2186 6469 899---
819 4988 9526 38110 546---
919 8888 6786 10711 210---
1020 2868 3955 82411 891---
1120 6928 1035 53212 589---
1221 1067 8015 22913 305---
1321 5287 4894 91714 039---
1421 9587 1664 59514 792---
1522 3986 8334 26115 565---
1622 8466 4893 91716 357---
1723 3026 1333 56117 170---
1823 7685 7653 19418 003---
1924 2445 3862 81418 858---
2024 7294 9932 42219 735---
2125 2234 5882 01620 635---
2225 7284 1691 59821 559---
2326 2423 7361 16522 506---
2426 7673 28971823 478---
2527 3022 82725624 475---
TOTAL543 700251 926116 141291 77421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 774
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 565-6 420+9 985
2+3 5650+3 565
3+3 5650+3 565
4+3 5650+3 565
5+3 5650+3 565
6+3 5650+3 565
7+3 565+1 938+1 627
8+3 565+3 164+401
9+3 565+3 363+202
10+3 565+3 567-2
11+3 565+3 777-212
12+3 565+3 991-426
13+3 565+4 212-647
14+3 565+4 438-873
15+3 565+4 669-1 104
16+3 565+4 907-1 342
17+3 565+5 151-1 586
18+3 565+5 401-1 836
19+3 565+5 657-2 092
20+3 565+5 921-2 356
21+3 565+6 191-2 626
22+3 565+6 468-2 903
23+3 565+6 752-3 187
24+3 565+7 043-3 478
25+3 565+7 343-3 778
Total+89 125+87 532+1 593
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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