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Maison bigourdane à vendre 7 pièces Tournay (65190)

Bien expiré
VilleTournay (65)
Surface165m²
Coût Total249 700€
Loyer Annuel16 975€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Vends à Tournay 65190, (entre Tarbes et Lannemezan), en plein centre village, à deux pas de la place d'Astarac, typique maison bigourdane de 170m2, sur 3 niveaux, exposition sud, avec coursive de 20 m2. Cette maison est en très bon état. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un cellier d'une cuisine aménagée de 16 m2 qui donne sur une pièce de vie de 40 m2, très lumineuse, d'une salle de douche, d'une chambre 15m2. On accède au 1er étage par un bel escalier en bois, où se trouve quatre chambres avec parquets vitrifiés aspect neuf, une pièce avec évier ( qui peut servir de dressing, de salle de repassage, de bureau ou autre ), et une salle de bain, Au 2ème étage, se trouve une belle et vaste coursive avec vue sur les montagnes, qui dessert quatre pièces de 14 m2 et un grenier. Double vitrage, volets roulants électriques et battants. Chauffage au gaz de ville. Très belle façade avec ravalement neuf. Belle bâtisse bigourdane. Produit rare. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Ce bien est proposé à la vente via un APPEL D'OFFRES INTERACTIF À PRIX PROGRESSIF : les offres d'achat seront reçues en ligne sur la plateforme Immofit. fr, jusqu'au 04/07/2026 à 00h00 (Europe/Paris). Le prix affiché sur la présente annonce correspond à un prix de première offre possible et les participants pourront soumettre leurs offres par paliers progressifs minimums de 2 000 euros, jusqu'à la date de clôture de l'appel d'offres interactif précisé ci-avant. La participation à l'appel d'offres est soumise à agrément préalable. Toutes les offres d'achat seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il souhaitera donner suite. Une offre d'achat en ligne pendant l'appel d'offres interactif ne constitue pas une offre ferme et précise au sens de l'article 1114 du Code civil.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Chantal COLLOT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°913 109 013 Greffe de TARBES) (réf. 603777 )

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Coordonnées : 43.183920, 0.244590
Total : 249 700€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 71 500€
Valeur du bien : 236 500€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16975€/an
Fourchette totale : 1092€ - 1832€/mois
Fourchette annuelle : 13107€ - 21983€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 178 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-50 178€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-34 522€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 292,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 140,51€
Coût de l'assurance :21 848,75€
Taxe foncière : 1 697,45€/an
Soit par mois : 141,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 500 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 500€
    Isolation des combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage - Remplacement système:13 200€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1000€/fenêtre = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 24€/m² = 1800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 975 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 131 €
Revenus locatifs : +16 975 €
Charges déductibles : -82 131 €
Résultat foncier Année 1 : -65 156 €(Déficit de 65 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 631 €/an
Revenus locatifs : +16 975 €
Charges déductibles : -10 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43756.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 975 €82 139 €8 067 €-65 164 €21 400 €43 764 €43 764 €
217 314 €10 421 €7 849 €6 893 €--36 871 €
317 660 €10 196 €7 624 €7 465 €--29 406 €
418 014 €9 963 €7 392 €8 051 €--21 356 €
518 374 €9 723 €7 151 €8 651 €--12 704 €
618 741 €9 474 €6 903 €9 267 €--3 437 €
719 116 €9 218 €6 646 €9 899 €---
819 498 €8 952 €6 381 €10 546 €---
919 888 €8 678 €6 107 €11 210 €---
1020 286 €8 395 €5 824 €11 891 €---
1120 692 €8 103 €5 532 €12 589 €---
1221 106 €7 801 €5 229 €13 305 €---
1321 528 €7 489 €4 917 €14 039 €---
1421 958 €7 166 €4 595 €14 792 €---
1522 398 €6 833 €4 261 €15 565 €---
1622 846 €6 489 €3 917 €16 357 €---
1723 302 €6 133 €3 561 €17 170 €---
1823 768 €5 765 €3 194 €18 003 €---
1924 244 €5 386 €2 814 €18 858 €---
2024 729 €4 993 €2 422 €19 735 €---
2125 223 €4 588 €2 016 €20 635 €---
2225 728 €4 169 €1 598 €21 559 €---
2326 242 €3 736 €1 165 €22 506 €---
2426 767 €3 289 €718 €23 478 €---
2527 302 €2 827 €256 €24 475 €---
TOTAL543 700 €251 926 €116 141 €291 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 565 €-6 420 €+9 985 €
2+3 565 €0 €+3 565 €
3+3 565 €0 €+3 565 €
4+3 565 €0 €+3 565 €
5+3 565 €0 €+3 565 €
6+3 565 €0 €+3 565 €
7+3 565 €+1 938 €+1 627 €
8+3 565 €+3 164 €+401 €
9+3 565 €+3 363 €+202 €
10+3 565 €+3 567 €-2 €
11+3 565 €+3 777 €-212 €
12+3 565 €+3 991 €-426 €
13+3 565 €+4 212 €-647 €
14+3 565 €+4 438 €-873 €
15+3 565 €+4 669 €-1 104 €
16+3 565 €+4 907 €-1 342 €
17+3 565 €+5 151 €-1 586 €
18+3 565 €+5 401 €-1 836 €
19+3 565 €+5 657 €-2 092 €
20+3 565 €+5 921 €-2 356 €
21+3 565 €+6 191 €-2 626 €
22+3 565 €+6 468 €-2 903 €
23+3 565 €+6 752 €-3 187 €
24+3 565 €+7 043 €-3 478 €
25+3 565 €+7 343 €-3 778 €
Total+89 125 €+87 532 €+1 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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