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Achat : Appartement Aurillac (15000)

VilleAurillac (15)
Surface67m²
Coût Total108 988€
Loyer Annuel7 836€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 600 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 949,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Aurillac, quartier Gare, appartement au 1er étage comprenant entrée sur hall avec placard, W.C, cuisine, salle d'eau, 2 chambres, salon/séjour, salle à manger avec placardRemarques et équipements Les fenêtres sont en double vitrage Pvc hormis les fenêtres de la cuisine en bois avec double vitrage de rénovation, les volets sont persiennes métalliquesLe chauffage est collectif au réseau chaleur bois, l'eau chaude est produite par un chauffe-eau au gaz de ville, les radiateurs sont en fonteLa ventilation s'effectue naturellement dans la colonne montante de l'immeubleDépendances garage, cave

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.925280, 2.439720
Total : 108 988€
Prix d'acquisition : 63 600€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 103 900€
Frais de notaire : 5 088€
Coût estimé : 5 088€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7836€/an
Fourchette totale : 502€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6022€ - 10197€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 329,41 €/m²
Basé sur :485 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 070 €
Prix d'achat :63 600 €
Décote à l'achat :-25 470€ (-28.6%)
Marge achat-revente :-19 918€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 697,89€
Coût de l'assurance :9 536,45€
Taxe foncière : 783,61€/an
Soit par mois : 65,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant pour remplacer le chauffage collectif au bois
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau au gaz par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres de la cuisine en bois par des fenêtres en PVC double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 000€
    Remplacement fenêtre PVC double vitrage: 1 fenêtre × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 1 salon × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 988 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 232 €
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -45 232 €
Résultat foncier Année 1 : -37 396 €(Déficit de 37 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 932 €/an
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -4 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15995.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 340 €(65% de 63 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 503 €/an
Calcul : 41 340 € × 3,636% = 1 503 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 836 €45 235 €3 770 €-37 399 €21 400 €15 999 €15 999 €
27 993 €4 837 €3 672 €3 156 €--12 843 €
38 153 €4 734 €3 569 €3 418 €--9 425 €
48 316 €4 628 €3 463 €3 687 €--5 737 €
58 482 €4 519 €3 354 €3 963 €--1 774 €
68 652 €4 405 €3 240 €4 247 €---
78 825 €4 287 €3 122 €4 537 €---
89 001 €4 166 €3 001 €4 836 €---
99 181 €4 040 €2 874 €5 142 €---
109 365 €3 909 €2 744 €5 456 €---
119 552 €3 774 €2 609 €5 779 €---
129 743 €3 633 €2 468 €6 110 €---
139 938 €3 488 €2 323 €6 450 €---
1410 137 €3 338 €2 173 €6 799 €---
1510 340 €3 183 €2 018 €7 157 €---
1610 546 €3 021 €1 856 €7 525 €---
1710 757 €2 855 €1 690 €7 903 €---
1810 972 €2 682 €1 517 €8 291 €---
1911 192 €2 503 €1 338 €8 689 €---
2011 416 €2 318 €1 153 €9 098 €---
2111 644 €2 126 €961 €9 518 €---
2211 877 €1 927 €762 €9 950 €---
2312 115 €1 721 €556 €10 393 €---
2412 357 €1 508 €343 €10 849 €---
2512 604 €1 288 €122 €11 316 €---
TOTAL250 994 €124 125 €54 698 €126 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 646 €-6 420 €+8 066 €
2+1 646 €0 €+1 646 €
3+1 646 €0 €+1 646 €
4+1 646 €0 €+1 646 €
5+1 646 €0 €+1 646 €
6+1 646 €+742 €+904 €
7+1 646 €+1 361 €+285 €
8+1 646 €+1 451 €+195 €
9+1 646 €+1 543 €+103 €
10+1 646 €+1 637 €+9 €
11+1 646 €+1 734 €-88 €
12+1 646 €+1 833 €-187 €
13+1 646 €+1 935 €-289 €
14+1 646 €+2 040 €-394 €
15+1 646 €+2 147 €-501 €
16+1 646 €+2 257 €-611 €
17+1 646 €+2 371 €-725 €
18+1 646 €+2 487 €-841 €
19+1 646 €+2 607 €-961 €
20+1 646 €+2 729 €-1 083 €
21+1 646 €+2 855 €-1 209 €
22+1 646 €+2 985 €-1 339 €
23+1 646 €+3 118 €-1 472 €
24+1 646 €+3 255 €-1 609 €
25+1 646 €+3 395 €-1 749 €
Total+41 150 €+38 061 €+3 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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