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Appartement 2 pièces 57 m²

VilleVitry-le-François (51)
Surface57
Coût Total89 620
Loyer Annuel7 191
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 868,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 57 m²

L'agence Laforêt Immobilier de Vitry-le-François vous propose en exclusivité cet appartement au premier étage de type 2 avec travaux à prévoir, idéalement situé à proximité du centre-ville, au sein d'une résidence dotée d'un ascenseur. Il comprend une entrée avec placard, un couloir desservant une chambre, une cuisine aménagée, un séjour, une salle de bains et un WC séparé. Vous bénéficierez d'un balcon privatif, d'un garage et d'une cave individuelle.

Idéal investisseur ou premier achat !!!

Tristan MARADAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 947507422 - Châlons En Champagne.

Surface : 57 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40

Consommation énergie primaire : 328 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 860 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.724130, 4.581245
Total : 89 620
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 36 160
Valeur du bien : 85 660
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7191€/an
Fourchette totale : 494€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5922€ - 8732€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,03 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 452
Prix d'achat :49 500
Décote à l'achat :-9 952 (-16.7%)
Marge achat-revente :-30 168€ (-50.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 469,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 540,03
Coût de l'assurance :7 617,70
Taxe foncière : 719,11€/an
Soit par mois : 59,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 160(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500
    Cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 191 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 192
Revenus locatifs : +7 191
Charges déductibles : -40 192
Résultat foncier Année 1 : -33 001(Déficit de 33 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 601
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 032 €/an
Revenus locatifs : +7 191
Charges déductibles : -4 032
Résultat foncier Années 2+ : 3 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11601.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 19140 1953 011-33 00421 400 €11 604 €11 604 €
27 3353 9552 9313 380--8 224 €
37 4823 8722 8493 609--4 615 €
47 6313 7872 7633 844--770 €
57 7843 6982 6744 086---
67 9403 6072 5834 333---
78 0983 5122 4884 586---
88 2603 4142 3904 846---
98 4253 3132 2895 113---
108 5943 2082 1845 386---
118 7663 0992 0755 667---
128 9412 9871 9635 954---
139 1202 8711 8476 249---
149 3022 7501 7276 552---
159 4882 6261 6026 862---
169 6782 4981 4747 181---
179 8722 3641 3417 507---
1810 0692 2271 2037 842---
1910 2712 0841 0618 186---
2010 4761 9379138 539---
2110 6861 7857618 901---
2210 8991 6276039 272---
2311 1171 4644409 653---
2411 3401 29527110 044---
2511 5661 1219710 446---
TOTAL230 332105 29543 540125 03721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 510-6 420+7 930
2+1 5100+1 510
3+1 5100+1 510
4+1 5100+1 510
5+1 510+995+515
6+1 510+1 300+210
7+1 510+1 376+134
8+1 510+1 454+56
9+1 510+1 534-24
10+1 510+1 616-106
11+1 510+1 700-190
12+1 510+1 786-276
13+1 510+1 875-365
14+1 510+1 966-456
15+1 510+2 059-549
16+1 510+2 154-644
17+1 510+2 252-742
18+1 510+2 353-843
19+1 510+2 456-946
20+1 510+2 562-1 052
21+1 510+2 670-1 160
22+1 510+2 782-1 272
23+1 510+2 896-1 386
24+1 510+3 013-1 503
25+1 510+3 134-1 624
Total+37 750+37 511+239
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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