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Appartement 3 pieces-76m2

Bien expiré
VilleSaint-Vallier (26)
Surface76m²
Coût Total95 780€
Loyer Annuel6 881€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 118,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Très lumineux T3 dans une petite copropriété dans le centre de St Vallier à proximité d'une place comprenant un grand garage au RDC et 1 appartement à chaque étage. Il se compose d'une grande piece de vie avec une cuisine aménagé et d'un grand placard, de 2 chambres, d'une salle de bain avec baignoire et d'un WC séparé. Idéal pour une première acquisition ou pour un investissement (anciennement loué 500€ hc) Charge de copropriété faible (uniquement électricité des communs) DPE : C et chaudière à gaz à condensation récente Possibilité de rajouter en sus un garage au RDC, Possibilité également d'acheter l'immeuble complet... agence s'abstenir

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.180350, 4.815500
Total : 95 780€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 3 980€
Valeur du bien : 88 980€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6881€/an
Fourchette totale : 457€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5488€ - 8627€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 226,56€
Coût de l'assurance :8 380,75€
Taxe foncière : 688,12€/an
Soit par mois : 57,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 573,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 980 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:780€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet flottant:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 881 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 199 €
Revenus locatifs : +6 881 €
Charges déductibles : -8 199 €
Résultat foncier Année 1 : -1 318 €(Déficit de 1 318 €)
Imputable sur revenu global : 1 318 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 219 €/an
Revenus locatifs : +6 881 €
Charges déductibles : -4 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 662 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 881 €8 203 €3 199 €-1 321 €1 321 €--
27 019 €4 137 €3 114 €2 881 €---
37 159 €4 049 €3 026 €3 110 €---
47 302 €3 958 €2 935 €3 344 €---
57 448 €3 864 €2 841 €3 585 €---
67 597 €3 766 €2 743 €3 831 €---
77 749 €3 666 €2 642 €4 084 €---
87 904 €3 561 €2 538 €4 343 €---
98 062 €3 453 €2 430 €4 609 €---
108 224 €3 342 €2 318 €4 882 €---
118 388 €3 226 €2 203 €5 162 €---
128 556 €3 107 €2 084 €5 449 €---
138 727 €2 984 €1 960 €5 743 €---
148 902 €2 856 €1 833 €6 046 €---
159 080 €2 724 €1 700 €6 356 €---
169 261 €2 587 €1 564 €6 674 €---
179 446 €2 446 €1 423 €7 001 €---
189 635 €2 300 €1 276 €7 336 €---
199 828 €2 149 €1 125 €7 679 €---
2010 025 €1 992 €969 €8 032 €---
2110 225 €1 830 €807 €8 395 €---
2210 430 €1 663 €640 €8 766 €---
2310 638 €1 490 €467 €9 148 €---
2410 851 €1 311 €288 €9 540 €---
2511 068 €1 126 €103 €9 942 €---
TOTAL220 406 €75 790 €46 227 €144 615 €1 321 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 396 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 445 €-396 €+1 841 €
2+1 445 €+864 €+581 €
3+1 445 €+933 €+512 €
4+1 445 €+1 003 €+442 €
5+1 445 €+1 075 €+370 €
6+1 445 €+1 149 €+296 €
7+1 445 €+1 225 €+220 €
8+1 445 €+1 303 €+142 €
9+1 445 €+1 383 €+62 €
10+1 445 €+1 465 €-20 €
11+1 445 €+1 549 €-104 €
12+1 445 €+1 635 €-190 €
13+1 445 €+1 723 €-278 €
14+1 445 €+1 814 €-369 €
15+1 445 €+1 907 €-462 €
16+1 445 €+2 002 €-557 €
17+1 445 €+2 100 €-655 €
18+1 445 €+2 201 €-756 €
19+1 445 €+2 304 €-859 €
20+1 445 €+2 410 €-965 €
21+1 445 €+2 518 €-1 073 €
22+1 445 €+2 630 €-1 185 €
23+1 445 €+2 744 €-1 299 €
24+1 445 €+2 862 €-1 417 €
25+1 445 €+2 983 €-1 538 €
Total+36 125 €+43 385 €+-7 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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