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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleNogent-le-Rotrou (28)
Surface47m²
Coût Total98 198€
Loyer Annuel6 633€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 480 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 308,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 47 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL Mathilde BOUCHERON - TUFFREAU, notaire vous proposent : Appartement à vendre - NOGENT LE ROTROU (28400)


Nogent Centre, Idéal investisseur, dans Immeuble sans ascenseur, au 2ème étage, Appartement F2 Loué en bon état comprenant Entrée (3.74), Séjour (17.32) ouvrant sur balcon (3.58), Cuisine aménagée et équipée (7.25) 5Four, Plaque de Cuisson, HOTTE Aspirante), Débarras avec ballon d'eau chaude, Dégagement, Chambre (11.48) et Salle de Bains avec WC (4.43). Chauffage électrique. Menuiserie PVC. Derrière l'Immeuble, Un Garage loué avec l'appartement. Les informations auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georiques "www.georisques.gouv.fr"


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL Mathilde BOUCHERON - TUFFREAU, notaire - Notaires à Nogent-le-Rotrou - N° SIRET : 95191598200015


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Surface : 47 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 65 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/06/2024

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nogent-le-Rotrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28400
Coordonnées : 48.319890, 0.823193
Total : 98 198€
Prix d'acquisition : 61 480€
Travaux : 31 800€
Valeur du bien : 93 280€
Frais de notaire : 4 918€
Coût estimé : 4 918€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6633€/an
Fourchette totale : 438€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5251€ - 8380€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 295,45 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 886 €
Prix d'achat :61 480 €
Décote à l'achat :+594€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-37 312€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 198€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 505,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 141,74€
Coût de l'assurance :7 364,85€
Taxe foncière : 663,34€/an
Soit par mois : 55,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 560,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 11.48 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 800 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:500€
    Peinture chambre: 11.48 m² × 40€/m² = 459.2€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Rotrou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 633 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 198 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 957 €
Revenus locatifs : +6 633 €
Charges déductibles : -35 957 €
Résultat foncier Année 1 : -29 323 €(Déficit de 29 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 157 €/an
Revenus locatifs : +6 633 €
Charges déductibles : -4 157 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7923.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 962 €(65% de 61 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 453 €/an
Calcul : 39 962 € × 3,636% = 1 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 633 €35 960 €3 202 €-29 326 €21 400 €7 926 €7 926 €
26 766 €4 074 €3 116 €2 692 €--5 234 €
36 901 €3 985 €3 027 €2 917 €--2 317 €
47 039 €3 893 €2 935 €3 147 €---
57 180 €3 797 €2 840 €3 383 €---
67 324 €3 699 €2 741 €3 625 €---
77 470 €3 598 €2 640 €3 873 €---
87 620 €3 493 €2 535 €4 127 €---
97 772 €3 384 €2 426 €4 388 €---
107 928 €3 272 €2 314 €4 656 €---
118 086 €3 156 €2 198 €4 930 €---
128 248 €3 036 €2 078 €5 212 €---
138 413 €2 912 €1 954 €5 500 €---
148 581 €2 784 €1 826 €5 797 €---
158 753 €2 652 €1 694 €6 101 €---
168 928 €2 515 €1 558 €6 412 €---
179 106 €2 374 €1 416 €6 732 €---
189 288 €2 228 €1 270 €7 060 €---
199 474 €2 077 €1 119 €7 397 €---
209 664 €1 921 €964 €7 742 €---
219 857 €1 760 €802 €8 097 €---
2210 054 €1 594 €636 €8 460 €---
2310 255 €1 422 €464 €8 834 €---
2410 460 €1 244 €286 €9 217 €---
2510 669 €1 060 €102 €9 610 €---
TOTAL212 471 €101 890 €46 142 €110 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393 €-6 420 €+7 813 €
2+1 393 €0 €+1 393 €
3+1 393 €0 €+1 393 €
4+1 393 €+249 €+1 144 €
5+1 393 €+1 015 €+378 €
6+1 393 €+1 087 €+306 €
7+1 393 €+1 162 €+231 €
8+1 393 €+1 238 €+155 €
9+1 393 €+1 316 €+77 €
10+1 393 €+1 397 €-4 €
11+1 393 €+1 479 €-86 €
12+1 393 €+1 563 €-170 €
13+1 393 €+1 650 €-257 €
14+1 393 €+1 739 €-346 €
15+1 393 €+1 830 €-437 €
16+1 393 €+1 924 €-531 €
17+1 393 €+2 020 €-627 €
18+1 393 €+2 118 €-725 €
19+1 393 €+2 219 €-826 €
20+1 393 €+2 323 €-930 €
21+1 393 €+2 429 €-1 036 €
22+1 393 €+2 538 €-1 145 €
23+1 393 €+2 650 €-1 257 €
24+1 393 €+2 765 €-1 372 €
25+1 393 €+2 883 €-1 490 €
Total+34 825 €+33 174 €+1 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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