Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 47 m²

VilleNogent-le-Rotrou (28)
Surface47
Coût Total98 198
Loyer Annuel6 633
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 480 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 308,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 47 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL Mathilde BOUCHERON - TUFFREAU, notaire vous proposent : Appartement à vendre - NOGENT LE ROTROU (28400)


Nogent Centre, Idéal investisseur, dans Immeuble sans ascenseur, au 2ème étage, Appartement F2 Loué en bon état comprenant Entrée (3.74), Séjour (17.32) ouvrant sur balcon (3.58), Cuisine aménagée et équipée (7.25) 5Four, Plaque de Cuisson, HOTTE Aspirante), Débarras avec ballon d'eau chaude, Dégagement, Chambre (11.48) et Salle de Bains avec WC (4.43). Chauffage électrique. Menuiserie PVC. Derrière l'Immeuble, Un Garage loué avec l'appartement. Les informations auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georiques "www.georisques.gouv.fr"


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL Mathilde BOUCHERON - TUFFREAU, notaire - Notaires à Nogent-le-Rotrou - N° SIRET : 95191598200015


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 47 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 65 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/06/2024

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nogent-le-Rotrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28400
Coordonnées : 48.319890, 0.823193
Total : 98 198
Prix d'acquisition : 61 480
Travaux : 31 800
Valeur du bien : 93 280
Frais de notaire : 4 918
Coût estimé : 4 918
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6633€/an
Fourchette totale : 438€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5251€ - 8380€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 295,45 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 886
Prix d'achat :61 480
Décote à l'achat :+594 (+1.0%)
Marge achat-revente :-37 312€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 198
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 505,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 141,74
Coût de l'assurance :7 364,85
Taxe foncière : 663,34€/an
Soit par mois : 55,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 560,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 11.48 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 800(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:500
    Peinture chambre: 11.48 m² × 40€/m² = 459.2€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Rotrou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 633 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 198 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 957
Revenus locatifs : +6 633
Charges déductibles : -35 957
Résultat foncier Année 1 : -29 323(Déficit de 29 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 923
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 157 €/an
Revenus locatifs : +6 633
Charges déductibles : -4 157
Résultat foncier Années 2+ : 2 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7923.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 480
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 962(65% de 61 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 453 €/an
Calcul : 39 962 € × 3,636% = 1 453
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 63335 9603 202-29 32621 400 €7 926 €7 926 €
26 7664 0743 1162 692--5 234 €
36 9013 9853 0272 917--2 317 €
47 0393 8932 9353 147---
57 1803 7972 8403 383---
67 3243 6992 7413 625---
77 4703 5982 6403 873---
87 6203 4932 5354 127---
97 7723 3842 4264 388---
107 9283 2722 3144 656---
118 0863 1562 1984 930---
128 2483 0362 0785 212---
138 4132 9121 9545 500---
148 5812 7841 8265 797---
158 7532 6521 6946 101---
168 9282 5151 5586 412---
179 1062 3741 4166 732---
189 2882 2281 2707 060---
199 4742 0771 1197 397---
209 6641 9219647 742---
219 8571 7608028 097---
2210 0541 5946368 460---
2310 2551 4224648 834---
2410 4601 2442869 217---
2510 6691 0601029 610---
TOTAL212 471101 89046 142110 58121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 581
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393-6 420+7 813
2+1 3930+1 393
3+1 3930+1 393
4+1 393+249+1 144
5+1 393+1 015+378
6+1 393+1 087+306
7+1 393+1 162+231
8+1 393+1 238+155
9+1 393+1 316+77
10+1 393+1 397-4
11+1 393+1 479-86
12+1 393+1 563-170
13+1 393+1 650-257
14+1 393+1 739-346
15+1 393+1 830-437
16+1 393+1 924-531
17+1 393+2 020-627
18+1 393+2 118-725
19+1 393+2 219-826
20+1 393+2 323-930
21+1 393+2 429-1 036
22+1 393+2 538-1 145
23+1 393+2 650-1 257
24+1 393+2 765-1 372
25+1 393+2 883-1 490
Total+34 825+33 174+1 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →