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Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface84m²
Coût Total282 549€
Loyer Annuel17 388€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-592€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 990 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 499,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, calme, Exposition ouest, Non meublé

Ne laissez pas passer cette opportunité unique à Neuilly Sur Marne ! Cet appartement spacieux de 84 m², situé au 3e étage d'une copropriété de seulement 3 lots, vous attend dans un environnement clos privé, idéal pour une famille en quête de confort et de praticité. ce bien allie espace, luminosité et fonctionnalité.

Dès l'entrée, vous découvrez un appartement en bon état, rénové en 2016, qui offre un cadre de vie agréable et prêt à accueillir votre quotidien. L'orientation ouest garantit une belle luminosité en fin de journée. L'agencement optimise chaque mètre carré pour un usage familial efficace.

Avec ses 5 pièces, cet appartement comprend trois chambres, parfaites pour accueillir enfants et invités. La salle de bain et les WC séparés facilitent la vie de famille. Le séjour s'ouvre sur un balcon, un espace extérieur rare et précieux pour des moments de détente en toute intimité.

Côté prestations, le chauffage collectif au gaz assure un confort thermique fiable. Vous bénéficiez également d'une cave pour le rangement et d'un garage privé, complété par deux places de parking, un vrai plus pour la vie quotidienne. La copropriété bien entretenue garantit un cadre sécurisé et calme.

Prêt à emménager dès l'acte signé, ce bien est une véritable opportunité pour une famille souhaitant s'installer dans un cadre sécurisé et fonctionnel à Neuilly Sur Marne. Ne tardez pas, contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement. Bien soumis au statut de la copropriété, 1 logement, procédure en cours : aucune, 269 lots, Charges budget prévisionnel annuel 4 800 euros.

Annonce publiée par Malika Kerrouche (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Neuilly Plaisance, 93360 immatriculé au RSAC de BOBIGNY sous le n°824 078 935 000 15. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.861949, 2.533534
Total : 282 549€
Prix d'acquisition : 209 990€
Travaux : 55 760€
Valeur du bien : 265 750€
Frais de notaire : 16 799€
Coût estimé : 16 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17388€/an
Fourchette totale : 1216€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 14595€ - 20714€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 817,91 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 704 €
Prix d'achat :209 990 €
Décote à l'achat :-26 714€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-45 845€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 549€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :113,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 495,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 316,44€
Coût de l'assurance :33 905,88€
Taxe foncière : 1 738,76€/an
Soit par mois : 144,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 448,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 040,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-591,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 84 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise à jour pour fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise à jour pour fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 760 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 388 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 549 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 356 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 739 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 831 €
Revenus locatifs : +17 388 €
Charges déductibles : -72 831 €
Résultat foncier Année 1 : -55 443 €(Déficit de 55 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 071 €/an
Revenus locatifs : +17 388 €
Charges déductibles : -17 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34043.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 494 €(65% de 209 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 963 €/an
Calcul : 136 494 € × 3,636% = 4 963 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 388 €72 840 €9 185 €-55 452 €21 400 €34 052 €34 052 €
217 735 €16 832 €8 937 €903 €--33 149 €
318 090 €16 577 €8 682 €1 513 €--31 636 €
418 452 €16 312 €8 417 €2 140 €--29 496 €
518 821 €16 039 €8 144 €2 782 €--26 714 €
619 197 €15 757 €7 862 €3 440 €--23 274 €
719 581 €15 465 €7 570 €4 116 €--19 158 €
819 973 €15 164 €7 269 €4 809 €--14 349 €
920 372 €14 852 €6 957 €5 520 €--8 829 €
1020 780 €14 530 €6 635 €6 249 €--2 579 €
1121 195 €14 198 €6 303 €6 998 €---
1221 619 €13 854 €5 959 €7 765 €---
1322 052 €13 499 €5 604 €8 553 €---
1422 493 €13 132 €5 237 €9 361 €---
1522 943 €12 752 €4 857 €10 190 €---
1623 401 €12 360 €4 465 €11 041 €---
1723 869 €11 955 €4 060 €11 914 €---
1824 347 €11 536 €3 641 €12 810 €---
1924 834 €11 104 €3 209 €13 730 €---
2025 330 €10 657 €2 762 €14 674 €---
2125 837 €10 195 €2 300 €15 642 €---
2226 354 €9 717 €1 822 €16 637 €---
2326 881 €9 224 €1 329 €17 657 €---
2427 418 €8 714 €819 €18 705 €---
2527 967 €8 187 €292 €19 780 €---
TOTAL556 929 €385 451 €132 316 €171 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 651 €-6 420 €+10 071 €
2+3 651 €0 €+3 651 €
3+3 651 €0 €+3 651 €
4+3 651 €0 €+3 651 €
5+3 651 €0 €+3 651 €
6+3 651 €0 €+3 651 €
7+3 651 €0 €+3 651 €
8+3 651 €0 €+3 651 €
9+3 651 €0 €+3 651 €
10+3 651 €0 €+3 651 €
11+3 651 €+1 326 €+2 325 €
12+3 651 €+2 330 €+1 321 €
13+3 651 €+2 566 €+1 085 €
14+3 651 €+2 808 €+843 €
15+3 651 €+3 057 €+594 €
16+3 651 €+3 312 €+339 €
17+3 651 €+3 574 €+77 €
18+3 651 €+3 843 €-192 €
19+3 651 €+4 119 €-468 €
20+3 651 €+4 402 €-751 €
21+3 651 €+4 693 €-1 042 €
22+3 651 €+4 991 €-1 340 €
23+3 651 €+5 297 €-1 646 €
24+3 651 €+5 611 €-1 960 €
25+3 651 €+5 934 €-2 283 €
Total+91 275 €+51 443 €+39 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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