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À VENDRE – Appartement T2 de 43 m2

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface43
Coût Total128 000
Loyer Annuel7 055
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 627,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé au 7ᵉ étage d’une résidence bien entretenue, cet appartement offre un beau potentiel et un cadre de vie pratique, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Il se compose d’une entrée avec placards intégrés, offrant un espace de rangement dès l’arrivée. Vous découvrirez ensuite un salon-séjour lumineux avec placards intégrés ainsi qu’un accès à un petit balcon, une cuisine indépendante équipée, une chambre, une salle d’eau ainsi que des WC séparés.

Un cellier privatif situé à l’extérieur de l’appartement vient compléter ce bien, apportant un espace de stockage supplémentaire très appréciable.

Le logement bénéficie du chauffage collectif au sol, garantissant un confort homogène. Un grand parking gratuit est situé juste en bas de la résidence, facilitant le stationnement au quotidien.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser l’appartement selon vos goûts et d’en révéler tout le potentiel.

📞 Une belle opportunité à saisir rapidement dans un secteur recherché !

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.665210, 6.171840
Total : 128 000
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 52 400
Valeur du bien : 122 400
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 11.56€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7055€/an
Fourchette totale : 497€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5963€ - 8347€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 6.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,59 €/m²
Basé sur :407 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 147
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-1 147 (-1.6%)
Marge achat-revente :-56 853€ (-79.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 661,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 535,38
Coût de l'assurance :10 880,00
Taxe foncière : 705,48€/an
Soit par mois : 58,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (placards, électroménager, plomberie)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre (parquet ou stratifié)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400(1 219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système = 6000€ (incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Cuisine:16 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) = 8000€ (incluant main d'œuvre) = 8000€
  • Salle de bain:20 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) = 10000€ (incluant main d'œuvre) = 10000€
  • Chambres:2 400
    Rafraîchissement revêtement sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre) = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 055 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 672
Revenus locatifs : +7 055
Charges déductibles : -57 672
Résultat foncier Année 1 : -50 617(Déficit de 50 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 217
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +7 055
Charges déductibles : -5 272
Résultat foncier Années 2+ : 1 783 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29217.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 05557 6764 135-50 62121 400 €29 221 €29 221 €
27 1965 1644 0242 031--27 190 €
37 3405 0493 9082 291--24 899 €
47 4874 9303 7892 557--22 342 €
57 6364 8063 6662 830--19 512 €
67 7894 6793 5383 110--16 402 €
77 9454 5483 4073 397--13 005 €
88 1044 4123 2713 692--9 313 €
98 2664 2713 1313 995--5 318 €
108 4314 1262 9854 305--1 013 €
118 6003 9762 8364 623---
128 7723 8212 6814 950---
138 9473 6612 5215 286---
149 1263 4962 3555 630---
159 3093 3252 1855 983---
169 4953 1492 0086 346---
179 6852 9661 8266 718---
189 8782 7781 6377 100---
1910 0762 5831 4437 493---
2010 2772 3821 2417 895---
2110 4832 1741 0348 309---
2210 6931 9608198 733---
2310 9071 7385979 169---
2411 1251 5093689 616---
2511 3471 27213110 075---
TOTAL225 967140 45259 53585 51521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 515
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482-6 420+7 902
2+1 4820+1 482
3+1 4820+1 482
4+1 4820+1 482
5+1 4820+1 482
6+1 4820+1 482
7+1 4820+1 482
8+1 4820+1 482
9+1 4820+1 482
10+1 4820+1 482
11+1 482+1 083+399
12+1 482+1 485-3
13+1 482+1 586-104
14+1 482+1 689-207
15+1 482+1 795-313
16+1 482+1 904-422
17+1 482+2 016-534
18+1 482+2 130-648
19+1 482+2 248-766
20+1 482+2 369-887
21+1 482+2 493-1 011
22+1 482+2 620-1 138
23+1 482+2 751-1 269
24+1 482+2 885-1 403
25+1 482+3 023-1 541
Total+37 050+25 654+11 396
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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