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Maison 5 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleJustine-Herbigny (08)
Surface99m²
Coût Total125 250€
Loyer Annuel6 895€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 99 m²

REFERENCE ANNONCE : 10315/644 - JUSTINE-HERBIGNY

Maison de campagne d'environ 99 m² habitable sur une parcelle de 1861 m². Spacieux salon/salle à manger avec accès sur le jardin, cuisine, chambre, débarras et WC. A l'étage, deux chambres dont une avec douche et lavabo. Grenier non aménageable. Garage. Système de chauffage : clim réversible (2006) et cheminée fonctionnelle. Bon état général de la toiture. Jardin entièrement clôturé. Rénovations importantes à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 99 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Justine-Herbigny
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08270
Coordonnées : 49.598553, 4.329352
Total : 125 250€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 53 970€
Valeur du bien : 119 970€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.67€ - 7.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6895€/an
Fourchette totale : 462€ - 715€/mois
Fourchette annuelle : 5545€ - 8574€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :940,73 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 132 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-27 132€ (-29.1%)
Marge achat-revente :-32 118€ (-34.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 464,41€
Coût de l'assurance :10 959,37€
Taxe foncière : 689,54€/an
Soit par mois : 57,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel (clim réversible) qui est insuffisant pour un DPE F.
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et abîmés.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 970 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 970€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 30€/m² = 2970€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Justine-Herbigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 895 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 250 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 464 €
Revenus locatifs : +6 895 €
Charges déductibles : -59 464 €
Résultat foncier Année 1 : -52 569 €(Déficit de 52 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 494 €/an
Revenus locatifs : +6 895 €
Charges déductibles : -5 494 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31168.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 895 €59 468 €4 370 €-52 573 €21 400 €31 173 €31 173 €
27 033 €5 384 €4 256 €1 649 €--29 524 €
37 174 €5 266 €4 138 €1 908 €--27 616 €
47 317 €5 144 €4 016 €2 174 €--25 442 €
57 464 €5 017 €3 889 €2 447 €--22 995 €
67 613 €4 886 €3 758 €2 728 €--20 267 €
77 765 €4 750 €3 622 €3 016 €--17 251 €
87 921 €4 609 €3 481 €3 312 €--13 939 €
98 079 €4 463 €3 335 €3 616 €--10 323 €
108 241 €4 312 €3 184 €3 929 €--6 394 €
118 405 €4 155 €3 027 €4 250 €--2 144 €
128 574 €3 993 €2 865 €4 581 €---
138 745 €3 825 €2 697 €4 920 €---
148 920 €3 651 €2 523 €5 269 €---
159 098 €3 470 €2 342 €5 628 €---
169 280 €3 284 €2 156 €5 997 €---
179 466 €3 090 €1 962 €6 376 €---
189 655 €2 890 €1 762 €6 766 €---
199 848 €2 682 €1 554 €7 166 €---
2010 045 €2 467 €1 339 €7 578 €---
2110 246 €2 244 €1 116 €8 002 €---
2210 451 €2 013 €886 €8 438 €---
2310 660 €1 774 €647 €8 886 €---
2410 873 €1 527 €399 €9 347 €---
2511 091 €1 270 €142 €9 821 €---
TOTAL220 863 €145 632 €63 464 €75 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €0 €+1 448 €
5+1 448 €0 €+1 448 €
6+1 448 €0 €+1 448 €
7+1 448 €0 €+1 448 €
8+1 448 €0 €+1 448 €
9+1 448 €0 €+1 448 €
10+1 448 €0 €+1 448 €
11+1 448 €0 €+1 448 €
12+1 448 €+1 374 €+74 €
13+1 448 €+1 476 €-28 €
14+1 448 €+1 581 €-133 €
15+1 448 €+1 688 €-240 €
16+1 448 €+1 799 €-351 €
17+1 448 €+1 913 €-465 €
18+1 448 €+2 030 €-582 €
19+1 448 €+2 150 €-702 €
20+1 448 €+2 273 €-825 €
21+1 448 €+2 401 €-953 €
22+1 448 €+2 531 €-1 083 €
23+1 448 €+2 666 €-1 218 €
24+1 448 €+2 804 €-1 356 €
25+1 448 €+2 946 €-1 498 €
Total+36 200 €+23 212 €+12 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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