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Maison - 4 pièce(s) - 88 m²

VilleEstissac (10)
Surface88m²
Coût Total133 340€
Loyer Annuel8 847€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 011,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Maison T4 située à Estissac. Idéal InvestisseursCe bien immobilier offre une surface habitable de 87 m², idéal pour une famille ou un investissement locatif. La maison se compose de quatre pièces, dont trois chambres spacieuses, permettant d'accueillir confortablement vos proches ou vos locataires.Le système de chauffage est individuel, avec des radiateurs électriques, garantissant un confort optimal tout au long de l'année.

Située dans un quartier résidentiel, cette maison bénéficie d'un environnement calme tout en étant à proximité de commodités essentielles. Vous trouverez plusieurs supermarchés à moins de 2 km, ainsi que quatre écoles dans un rayon de 500 m, ce qui est un atout majeur pour les familles. De plus, deux pharmacies se situent à moins de 1 km, et plusieurs boulangeries sont accessibles à pied, facilitant votre quotidien.La maison est louée depuis le 04/06/2025 au prix de 665 € + 25 € de provisions pour charges.

Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien de qualité dans une commune dynamique et bien desservie. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Numéro de mandat : 44362

Ville : Estissac
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10190
Coordonnées : 48.266128, 3.817266
Total : 133 340€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 37 220€
Valeur du bien : 126 220€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8847€/an
Fourchette totale : 568€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 6811€ - 11491€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,93 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 674 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-19 674€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-24 666€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 490,62€
Coût de l'assurance :11 667,25€
Taxe foncière : 884,68€/an
Soit par mois : 73,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 737,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs des 3 chambres
Quantité: 36 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 - Murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 220 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 400€
    Isolation combles: 88 m² × 50€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:720€
    Peinture murs 3 chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 847 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 453 €
Revenus locatifs : +8 847 €
Charges déductibles : -43 453 €
Résultat foncier Année 1 : -34 606 €(Déficit de 34 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 233 €/an
Revenus locatifs : +8 847 €
Charges déductibles : -6 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13206.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 847 €43 458 €4 586 €-34 611 €21 400 €13 211 €13 211 €
29 024 €6 117 €4 466 €2 907 €--10 304 €
39 204 €5 992 €4 341 €3 212 €--7 092 €
49 388 €5 863 €4 212 €3 525 €--3 567 €
59 576 €5 730 €4 078 €3 847 €---
69 768 €5 591 €3 940 €4 177 €---
79 963 €5 448 €3 796 €4 515 €---
810 162 €5 299 €3 648 €4 863 €---
910 365 €5 146 €3 494 €5 220 €---
1010 573 €4 987 €3 335 €5 586 €---
1110 784 €4 822 €3 171 €5 962 €---
1211 000 €4 651 €3 000 €6 349 €---
1311 220 €4 475 €2 823 €6 745 €---
1411 444 €4 292 €2 641 €7 152 €---
1511 673 €4 103 €2 451 €7 570 €---
1611 907 €3 907 €2 255 €8 000 €---
1712 145 €3 704 €2 053 €8 441 €---
1812 388 €3 494 €1 842 €8 894 €---
1912 635 €3 276 €1 625 €9 359 €---
2012 888 €3 051 €1 400 €9 837 €---
2113 146 €2 818 €1 167 €10 328 €---
2213 409 €2 577 €925 €10 832 €---
2313 677 €2 327 €675 €11 350 €---
2413 951 €2 068 €417 €11 883 €---
2514 230 €1 800 €149 €12 430 €---
TOTAL283 367 €144 995 €66 491 €138 372 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 858 €-6 420 €+8 278 €
2+1 858 €0 €+1 858 €
3+1 858 €0 €+1 858 €
4+1 858 €0 €+1 858 €
5+1 858 €+84 €+1 774 €
6+1 858 €+1 253 €+605 €
7+1 858 €+1 355 €+503 €
8+1 858 €+1 459 €+399 €
9+1 858 €+1 566 €+292 €
10+1 858 €+1 676 €+182 €
11+1 858 €+1 789 €+69 €
12+1 858 €+1 905 €-47 €
13+1 858 €+2 024 €-166 €
14+1 858 €+2 146 €-288 €
15+1 858 €+2 271 €-413 €
16+1 858 €+2 400 €-542 €
17+1 858 €+2 532 €-674 €
18+1 858 €+2 668 €-810 €
19+1 858 €+2 808 €-950 €
20+1 858 €+2 951 €-1 093 €
21+1 858 €+3 098 €-1 240 €
22+1 858 €+3 250 €-1 392 €
23+1 858 €+3 405 €-1 547 €
24+1 858 €+3 565 €-1 707 €
25+1 858 €+3 729 €-1 871 €
Total+46 450 €+41 511 €+4 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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