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Appartement à vendre

VilleManosque (04)
Surface67.32m²
Coût Total135 920€
Loyer Annuel8 654€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 67.32 m²
Prix au m² : 950,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Interphone, Salle de bain, Petit prix

A vendre à Manosque, appartement traversant de type 4, à rénover. Sur une surface de 67,32 m² Carrez, il présente une entrée, une cuisine indépendante, un séjour lumineux, trois chambres dont deux avec placards, une salle de bain et des WC séparés. Il bénéficie également d'un balcon orienté au Sud-Est Il est situé au 4ème étage d'une résidence sécurisée du centre ville (copropriété de 43 lots), profitant de la proximité de toutes les commodités (écoles, commerces, transports). Il est à la vente au prix de 64000 euros (honoraires à la charge du vendeur). Votre agence immobilière ERA Manosque, spécialiste de l'immobilier depuis plus de 17 ans vous accueille du lundi au vendredi. Service transaction au 180 Bd Régis Ryckebusch 04100 Manosque - TEL : Vente, achat, estimation, gestion, location, avis de valeur, et tous projets immobiliers sur 04100 Manosque, 04860 Pierrevert, 04130 Volx, 04180 Villeneuve, 04700 Oraison, 04220 sainte-tulle, 04220 Corbières et les alpes de haute Provence (04). Venez découvrir votre future maison avec piscine, appartement, studio, T2, T3, T4, T5 terrain, garage, parking. Site internet : PELATAN DAVID - Rcas 487512162 -

Copropriété de 43 lots - dont 16 lots habitation.

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.832144, 5.783249
Total : 135 920€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 66 800€
Valeur du bien : 130 800€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.32m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8654€/an
Fourchette totale : 567€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 6808€ - 11001€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,65 €/m²
Basé sur :259 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 151 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-50 151€ (-43.9%)
Marge achat-revente :-21 769€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :54,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 719,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 650,73€
Coût de l'assurance :16 310,40€
Taxe foncière : 865,43€/an
Soit par mois : 72,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.32 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain à rénover complètement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 800 €(992 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 720€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 2880€ = 4800€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 320€ = 1600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 732 €
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -72 732 €
Résultat foncier Année 1 : -64 078 €(Déficit de 64 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 932 €/an
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -5 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42677.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 654 €72 736 €4 418 €-64 082 €21 400 €42 682 €42 682 €
28 827 €5 817 €4 299 €3 010 €--39 672 €
39 004 €5 694 €4 176 €3 310 €--36 362 €
49 184 €5 567 €4 049 €3 617 €--32 745 €
59 368 €5 436 €3 918 €3 932 €--28 813 €
69 555 €5 300 €3 782 €4 255 €--24 557 €
79 746 €5 159 €3 642 €4 587 €--19 971 €
89 941 €5 014 €3 497 €4 927 €--15 044 €
910 140 €4 865 €3 347 €5 275 €--9 769 €
1010 343 €4 710 €3 192 €5 633 €--4 136 €
1110 550 €4 550 €3 032 €6 000 €---
1210 761 €4 384 €2 867 €6 376 €---
1310 976 €4 214 €2 696 €6 762 €---
1411 195 €4 037 €2 519 €7 158 €---
1511 419 €3 854 €2 337 €7 565 €---
1611 648 €3 666 €2 148 €7 982 €---
1711 880 €3 471 €1 953 €8 410 €---
1812 118 €3 270 €1 752 €8 849 €---
1912 360 €3 061 €1 544 €9 299 €---
2012 608 €2 846 €1 329 €9 761 €---
2112 860 €2 624 €1 106 €10 236 €---
2213 117 €2 394 €877 €10 723 €---
2313 379 €2 157 €639 €11 222 €---
2413 647 €1 912 €394 €11 735 €---
2513 920 €1 658 €140 €12 262 €---
TOTAL277 200 €168 397 €63 651 €108 803 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €0 €+1 817 €
8+1 817 €0 €+1 817 €
9+1 817 €0 €+1 817 €
10+1 817 €0 €+1 817 €
11+1 817 €+559 €+1 258 €
12+1 817 €+1 913 €-96 €
13+1 817 €+2 029 €-212 €
14+1 817 €+2 148 €-331 €
15+1 817 €+2 269 €-452 €
16+1 817 €+2 395 €-578 €
17+1 817 €+2 523 €-706 €
18+1 817 €+2 655 €-838 €
19+1 817 €+2 790 €-973 €
20+1 817 €+2 928 €-1 111 €
21+1 817 €+3 071 €-1 254 €
22+1 817 €+3 217 €-1 400 €
23+1 817 €+3 367 €-1 550 €
24+1 817 €+3 521 €-1 704 €
25+1 817 €+3 678 €-1 861 €
Total+45 425 €+32 641 €+12 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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