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Maison de village 3 pièces 97 m²

VilleAttigny (08)
Surface97m²
Coût Total129 730€
Loyer Annuel8 641€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 783,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SECTEUR ATTIGNY

Axe POIX TERRON-ATTIGNY, Maison de village en pierre offrant un beau volume aménageable. Elle comprend au rdc : cuisine, éjour, salle de bains. A l'étage deux spacieuses chambres. Vaste grenier aménageable et belle cave voûtée. A l'extérieur, vaste cour fermée avec grange. IDEAL PREMIER ACHAT OU INVESTISSEMENT LOCATIF.

Cette annonce référence 327000 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARIA HAMEL (EI) immatriculé au RSAC de SEDAN (08200) sous le numéro 53504964700014.

Prix du bien : 76 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/10/2025 Score DPE : 150 kWhEP/m²/an Score GES : 34 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1770.00 € et 2450.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 327000 Date de réalisation du diagnostic : 30/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Attigny
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08130
Coordonnées : 49.476410, 4.578486
Total : 129 730€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 47 650€
Valeur du bien : 123 650€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8641€/an
Fourchette totale : 585€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 7016€ - 10643€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :807,29 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 307 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-2 307€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-51 423€ (-65.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 026,65€
Coût de l'assurance :11 351,38€
Taxe foncière : 864,12€/an
Soit par mois : 72,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe possible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20-30 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 650 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 550€
    Isolation combles perdus: 97 m² × 45€/m² = 4365€, Main d'œuvre: 185€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (pose incluse)
  • Rénovation chambres:4 500€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Attigny, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 730 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 323 €
Revenus locatifs : +8 641 €
Charges déductibles : -53 323 €
Résultat foncier Année 1 : -44 682 €(Déficit de 44 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 673 €/an
Revenus locatifs : +8 641 €
Charges déductibles : -5 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 968 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23281.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 641 €53 327 €4 359 €-44 686 €21 400 €23 286 €23 286 €
28 814 €5 561 €4 243 €3 253 €--20 033 €
38 990 €5 442 €4 123 €3 549 €--16 484 €
49 170 €5 318 €4 000 €3 852 €--12 632 €
59 354 €5 190 €3 871 €4 164 €--8 468 €
69 541 €5 057 €3 739 €4 484 €--3 984 €
79 731 €4 920 €3 602 €4 812 €---
89 926 €4 778 €3 460 €5 148 €---
910 125 €4 631 €3 313 €5 493 €---
1010 327 €4 479 €3 161 €5 848 €---
1110 534 €4 322 €3 004 €6 211 €---
1210 744 €4 160 €2 842 €6 585 €---
1310 959 €3 992 €2 673 €6 968 €---
1411 178 €3 818 €2 499 €7 361 €---
1511 402 €3 638 €2 319 €7 764 €---
1611 630 €3 451 €2 133 €8 178 €---
1711 863 €3 259 €1 941 €8 604 €---
1812 100 €3 060 €1 741 €9 040 €---
1912 342 €2 854 €1 535 €9 488 €---
2012 589 €2 640 €1 322 €9 948 €---
2112 840 €2 420 €1 101 €10 421 €---
2213 097 €2 191 €873 €10 906 €---
2313 359 €1 955 €637 €11 404 €---
2413 626 €1 711 €393 €11 915 €---
2513 899 €1 458 €140 €12 441 €---
TOTAL276 782 €143 631 €63 027 €133 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 815 €-6 420 €+8 235 €
2+1 815 €0 €+1 815 €
3+1 815 €0 €+1 815 €
4+1 815 €0 €+1 815 €
5+1 815 €0 €+1 815 €
6+1 815 €0 €+1 815 €
7+1 815 €+248 €+1 567 €
8+1 815 €+1 544 €+271 €
9+1 815 €+1 648 €+167 €
10+1 815 €+1 754 €+61 €
11+1 815 €+1 863 €-48 €
12+1 815 €+1 975 €-160 €
13+1 815 €+2 090 €-275 €
14+1 815 €+2 208 €-393 €
15+1 815 €+2 329 €-514 €
16+1 815 €+2 454 €-639 €
17+1 815 €+2 581 €-766 €
18+1 815 €+2 712 €-897 €
19+1 815 €+2 846 €-1 031 €
20+1 815 €+2 985 €-1 170 €
21+1 815 €+3 126 €-1 311 €
22+1 815 €+3 272 €-1 457 €
23+1 815 €+3 421 €-1 606 €
24+1 815 €+3 575 €-1 760 €
25+1 815 €+3 732 €-1 917 €
Total+45 375 €+39 945 €+5 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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