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Maison 3 pièces 86 m²

VilleUsson-du-Poitou (86)
Surface86
Coût Total91 270
Loyer Annuel6 320
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 755,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre d’environ 82 m² situé dans le bourg d’Usson du Poitou, comprenant 2 chambres. La maison n’a pas d’extérieur. Elle se compose de la manière suivante : Au rez-de-chaussée : Une grande entrée (10m²)avec accès à la cave - Une chambre avec salle d'eau, WC, et kitchenette (20 m²). À l'étage : Un salon avec cuisine ouverte (25 m²) avec de nombreux placard et une plaque vitrocéramique, un grand placard de rangement – Une salle d’eau – WC séparé - Une chambre avec un grand dressing (20 m²). Le chauffage est assuré par des radiateurs à inertie. Les fenêtres sont en double vitrage. Le bien est raccordé au tout à l’égout et dispose également d’un grenier. Possibilité de se garer sur la place. Elle possède également 1 local commercial d’environ 25 m² actuellement en salon de coiffure (ce local sera disponible dès le 01/10/2026). Cette maison à de multiples possibilités :

  • en investissement locatif (1 studio au RDC) + 1 appartement à l’étage (T2) + 1 local commercial (+ de 10 % de rapport) – Taxe foncière (580 €)
  • en achat de résidence principale pour un premier achat : Vous pouvez loger dans l’appartement à l’étage et louer le studio au RDC en AIRBNB ou location meublée ou encore disposer de la maison entière. Maison fonctionnelle et habitable de suite. Maison située à 40 mn de Poitiers.
Ville : Usson-du-Poitou
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86350
Coordonnées : 46.277470, 0.527990
Total : 91 270
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 21 070
Valeur du bien : 86 070
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6320€/an
Fourchette totale : 410€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 4917€ - 8124€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :625 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 750
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :+11 250 (+20.9%)
Marge achat-revente :-37 520€ (-69.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 805,74
Coût de l'assurance :7 986,13
Taxe foncière : 580,00€/an
Soit par mois : 48,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 526,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, mais un léger rafraîchissement est recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement cosmétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible pour les chambres - bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification et mise aux normes
Vérification du système de chauffage à inertie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: Système de chauffage existant, à vérifier pour conformité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 070(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 200
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 520
    Parquet flottant 32 m²: 60€/m² × 32 = 1920€, Peinture 32 m²: 25€/m² × 32 = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:150
    Vérification système chauffage: 150€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Usson-du-Poitou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 270 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 070
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 124
Revenus locatifs : +6 320
Charges déductibles : -25 124
Résultat foncier Année 1 : -18 804(Déficit de 18 804 €)
Imputable sur revenu global : 18 804
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 054 €/an
Revenus locatifs : +6 320
Charges déductibles : -4 054
Résultat foncier Années 2+ : 2 266 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 32025 1273 157-18 80718 807 €--
26 4473 9743 0752 473---
36 5763 8882 9892 687---
46 7073 8002 9002 907---
56 8413 7082 8083 133---
66 9783 6132 7133 365---
77 1183 5142 6153 603---
87 2603 4122 5133 848---
97 4053 3072 4074 099---
107 5533 1972 2984 356---
117 7043 0842 1844 620---
127 8582 9672 0674 892---
138 0162 8451 9465 170---
148 1762 7191 8205 457---
158 3392 5891 6905 750---
168 5062 4541 5556 052---
178 6762 3141 4156 362---
188 8502 1701 2706 680---
199 0272 0201 1207 007---
209 2071 8659657 343---
219 3921 7048057 688---
229 5791 5386388 042---
239 7711 3654668 406---
249 9661 1872878 780---
2510 1661 0021039 164---
TOTAL202 43889 36245 806113 07618 807Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 642
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 327-5 642+6 969
2+1 327+742+585
3+1 327+806+521
4+1 327+872+455
5+1 327+940+387
6+1 327+1 010+317
7+1 327+1 081+246
8+1 327+1 154+173
9+1 327+1 230+97
10+1 327+1 307+20
11+1 327+1 386-59
12+1 327+1 468-141
13+1 327+1 551-224
14+1 327+1 637-310
15+1 327+1 725-398
16+1 327+1 816-489
17+1 327+1 909-582
18+1 327+2 004-677
19+1 327+2 102-775
20+1 327+2 203-876
21+1 327+2 306-979
22+1 327+2 413-1 086
23+1 327+2 522-1 195
24+1 327+2 634-1 307
25+1 327+2 749-1 422
Total+33 175+33 923+-748
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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