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Maison - 5 pièce(s) - 109 m²

Bien expiré
VilleCabannes (09)
Surface109m²
Coût Total187 280€
Loyer Annuel11 098€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR165009 : Venez découvrir cette maison à rénover qui vous comblera par son environnement. Nichée au coeur d'un petit village de montagne, proche des CABANNES (4km), cette maison du XVIIIème siècle d'une superficie de 109 m2 environ vous permettra d'accueillir votre famille, vos amis dans un havre de paix. Au RDC cuisine, wc, salle de bain , dégagement, séjour. Au premier : 3 chambres . Au second : 1 chambre. À l'extérieur, une terrasse couverte invite à profiter des beaux jours et pleinement de la quiétude de L'ARIEGE. A noter, elle bénéficie d un parking comportant 3 places de stationnement privatif "revêtement refait en 2025" - Mentions légales : Proposé à la vente à 109000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Mme PATRICIA ALBARES (Conseiller immobilier salarié) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : PROCHE LES CABANNES

Ville : Cabannes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09310
Total : 187 280€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 69 560€
Valeur du bien : 178 560€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11098€/an
Fourchette totale : 701€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 8409€ - 14647€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :56,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 982,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 686,71€
Coût de l'assurance :16 855,20€
Taxe foncière : 1 109,81€/an
Soit par mois : 92,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 560 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 360€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 40€/m² = 4360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabannes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 280 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 612 €
Revenus locatifs : +11 098 €
Charges déductibles : -77 612 €
Résultat foncier Année 1 : -66 514 €(Déficit de 66 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 052 €/an
Revenus locatifs : +11 098 €
Charges déductibles : -8 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45113.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 098 €77 618 €6 274 €-66 520 €21 400 €45 120 €45 120 €
211 320 €7 891 €6 107 €3 429 €--41 691 €
311 546 €7 719 €5 935 €3 828 €--37 863 €
411 777 €7 540 €5 756 €4 237 €--33 626 €
512 013 €7 355 €5 571 €4 657 €--28 968 €
612 253 €7 164 €5 380 €5 089 €--23 880 €
712 498 €6 967 €5 183 €5 531 €--18 348 €
812 748 €6 763 €4 979 €5 986 €--12 363 €
913 003 €6 551 €4 767 €6 452 €--5 911 €
1013 263 €6 332 €4 548 €6 931 €---
1113 529 €6 106 €4 322 €7 422 €---
1213 799 €5 872 €4 088 €7 927 €---
1314 075 €5 630 €3 846 €8 445 €---
1414 357 €5 380 €3 596 €8 977 €---
1514 644 €5 121 €3 337 €9 523 €---
1614 937 €4 853 €3 069 €10 084 €---
1715 235 €4 576 €2 792 €10 660 €---
1815 540 €4 289 €2 505 €11 251 €---
1915 851 €3 992 €2 208 €11 859 €---
2016 168 €3 685 €1 901 €12 482 €---
2116 491 €3 368 €1 584 €13 123 €---
2216 821 €3 040 €1 256 €13 781 €---
2317 157 €2 700 €916 €14 457 €---
2417 501 €2 349 €565 €15 152 €---
2517 851 €1 986 €202 €15 865 €---
TOTAL355 476 €204 847 €90 687 €150 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331 €-6 420 €+8 751 €
2+2 331 €0 €+2 331 €
3+2 331 €0 €+2 331 €
4+2 331 €0 €+2 331 €
5+2 331 €0 €+2 331 €
6+2 331 €0 €+2 331 €
7+2 331 €0 €+2 331 €
8+2 331 €0 €+2 331 €
9+2 331 €0 €+2 331 €
10+2 331 €+306 €+2 025 €
11+2 331 €+2 227 €+104 €
12+2 331 €+2 378 €-47 €
13+2 331 €+2 533 €-202 €
14+2 331 €+2 693 €-362 €
15+2 331 €+2 857 €-526 €
16+2 331 €+3 025 €-694 €
17+2 331 €+3 198 €-867 €
18+2 331 €+3 375 €-1 044 €
19+2 331 €+3 558 €-1 227 €
20+2 331 €+3 745 €-1 414 €
21+2 331 €+3 937 €-1 606 €
22+2 331 €+4 134 €-1 803 €
23+2 331 €+4 337 €-2 006 €
24+2 331 €+4 546 €-2 215 €
25+2 331 €+4 760 €-2 429 €
Total+58 275 €+45 189 €+13 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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