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Maison - 5 pièce(s) - 109 m²

Bien expiré
VilleCabannes (09)
Surface109
Coût Total187 280
Loyer Annuel11 098
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR165009 : Venez découvrir cette maison à rénover qui vous comblera par son environnement. Nichée au coeur d'un petit village de montagne, proche des CABANNES (4km), cette maison du XVIIIème siècle d'une superficie de 109 m2 environ vous permettra d'accueillir votre famille, vos amis dans un havre de paix. Au RDC cuisine, wc, salle de bain , dégagement, séjour. Au premier : 3 chambres . Au second : 1 chambre. À l'extérieur, une terrasse couverte invite à profiter des beaux jours et pleinement de la quiétude de L'ARIEGE. A noter, elle bénéficie d un parking comportant 3 places de stationnement privatif "revêtement refait en 2025" - Mentions légales : Proposé à la vente à 109000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Mme PATRICIA ALBARES (Conseiller immobilier salarié) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : PROCHE LES CABANNES

Ville : Cabannes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09310
Total : 187 280
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 69 560
Valeur du bien : 178 560
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11098€/an
Fourchette totale : 701€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 8409€ - 14647€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :56,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 982,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 686,71
Coût de l'assurance :16 855,20
Taxe foncière : 1 109,81€/an
Soit par mois : 92,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 560(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 360
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 40€/m² = 4360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabannes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 280 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 612
Revenus locatifs : +11 098
Charges déductibles : -77 612
Résultat foncier Année 1 : -66 514(Déficit de 66 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 114
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 052 €/an
Revenus locatifs : +11 098
Charges déductibles : -8 052
Résultat foncier Années 2+ : 3 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45113.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 09877 6186 274-66 52021 400 €45 120 €45 120 €
211 3207 8916 1073 429--41 691 €
311 5467 7195 9353 828--37 863 €
411 7777 5405 7564 237--33 626 €
512 0137 3555 5714 657--28 968 €
612 2537 1645 3805 089--23 880 €
712 4986 9675 1835 531--18 348 €
812 7486 7634 9795 986--12 363 €
913 0036 5514 7676 452--5 911 €
1013 2636 3324 5486 931---
1113 5296 1064 3227 422---
1213 7995 8724 0887 927---
1314 0755 6303 8468 445---
1414 3575 3803 5968 977---
1514 6445 1213 3379 523---
1614 9374 8533 06910 084---
1715 2354 5762 79210 660---
1815 5404 2892 50511 251---
1915 8513 9922 20811 859---
2016 1683 6851 90112 482---
2116 4913 3681 58413 123---
2216 8213 0401 25613 781---
2317 1572 70091614 457---
2417 5012 34956515 152---
2517 8511 98620215 865---
TOTAL355 476204 84790 687150 62921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 629
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331-6 420+8 751
2+2 3310+2 331
3+2 3310+2 331
4+2 3310+2 331
5+2 3310+2 331
6+2 3310+2 331
7+2 3310+2 331
8+2 3310+2 331
9+2 3310+2 331
10+2 331+306+2 025
11+2 331+2 227+104
12+2 331+2 378-47
13+2 331+2 533-202
14+2 331+2 693-362
15+2 331+2 857-526
16+2 331+3 025-694
17+2 331+3 198-867
18+2 331+3 375-1 044
19+2 331+3 558-1 227
20+2 331+3 745-1 414
21+2 331+3 937-1 606
22+2 331+4 134-1 803
23+2 331+4 337-2 006
24+2 331+4 546-2 215
25+2 331+4 760-2 429
Total+58 275+45 189+13 086
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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