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Appartement de 5 pièces à Vitry-sur-Seine (94400)

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface108m²
Coût Total363 100€
Loyer Annuel24 514€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 305 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 2 824,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 108 m²

Proche du Tramway T9 'Mairie de Vitry-sur-Seine', nous avons le plaisir de vous proposer cet appartement 5 pièces de 107.57 m² comprenant :

Une entrée, un séjour , une cuisine, quatres chambres, une salle d'eau, une salle de bain avec WC.

Le bien est vendu en copropriété. Nombre de lots : 237 Charges annuelles : 4200euros Pas de procédure en cours

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/10/2025

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Coordonnées : 48.789100, 2.388310
Total : 363 100€
Prix d'acquisition : 305 000€
Travaux : 33 700€
Valeur du bien : 338 700€
Frais de notaire : 24 400€
Coût estimé : 24 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2043€/mois
Loyer annuel estimé : 24514€/an
Fourchette totale : 1630€ - 2560€/mois
Fourchette annuelle : 19565€ - 30715€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 786,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :108,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 895,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 926,73€
Coût de l'assurance :32 679,00€
Taxe foncière : 2 451,42€/an
Soit par mois : 204,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 042,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 449,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-407,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et réduire les dépenses énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et réduction des pertes énergétiques.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1200€ = 13200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:1 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:4 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 514 €/an
Calcul : 2 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 307 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 451 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 631 €
Revenus locatifs : +24 514 €
Charges déductibles : -53 631 €
Résultat foncier Année 1 : -29 116 €(Déficit de 29 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 716 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 931 €/an
Revenus locatifs : +24 514 €
Charges déductibles : -19 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7716.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 305 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 250 €(65% de 305 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 209 €/an
Calcul : 198 250 € × 3,636% = 7 209 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 514 €53 642 €11 984 €-29 128 €21 400 €7 728 €7 728 €
225 004 €19 621 €11 663 €5 383 €--2 345 €
325 505 €19 290 €11 331 €6 215 €---
426 015 €18 947 €10 988 €7 068 €---
526 535 €18 592 €10 634 €7 943 €---
627 066 €18 226 €10 267 €8 840 €---
727 607 €17 847 €9 888 €9 760 €---
828 159 €17 455 €9 497 €10 704 €---
928 722 €17 050 €9 091 €11 672 €---
1029 297 €16 631 €8 673 €12 666 €---
1129 883 €16 198 €8 239 €13 685 €---
1230 480 €15 750 €7 792 €14 730 €---
1331 090 €15 287 €7 329 €15 803 €---
1431 712 €14 809 €6 850 €16 903 €---
1532 346 €14 314 €6 355 €18 032 €---
1632 993 €13 802 €5 844 €19 191 €---
1733 653 €13 273 €5 315 €20 379 €---
1834 326 €12 726 €4 768 €21 599 €---
1935 012 €12 161 €4 202 €22 852 €---
2035 713 €11 576 €3 618 €24 136 €---
2136 427 €10 972 €3 013 €25 455 €---
2237 155 €10 347 €2 388 €26 809 €---
2337 898 €9 700 €1 742 €28 198 €---
2438 656 €9 032 €1 074 €29 624 €---
2539 430 €8 341 €383 €31 088 €---
TOTAL785 197 €405 591 €172 927 €379 605 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 148 €-6 420 €+11 568 €
2+5 148 €0 €+5 148 €
3+5 148 €+1 161 €+3 987 €
4+5 148 €+2 120 €+3 028 €
5+5 148 €+2 383 €+2 765 €
6+5 148 €+2 652 €+2 496 €
7+5 148 €+2 928 €+2 220 €
8+5 148 €+3 211 €+1 937 €
9+5 148 €+3 502 €+1 646 €
10+5 148 €+3 800 €+1 348 €
11+5 148 €+4 105 €+1 043 €
12+5 148 €+4 419 €+729 €
13+5 148 €+4 741 €+407 €
14+5 148 €+5 071 €+77 €
15+5 148 €+5 410 €-262 €
16+5 148 €+5 757 €-609 €
17+5 148 €+6 114 €-966 €
18+5 148 €+6 480 €-1 332 €
19+5 148 €+6 855 €-1 707 €
20+5 148 €+7 241 €-2 093 €
21+5 148 €+7 637 €-2 489 €
22+5 148 €+8 043 €-2 895 €
23+5 148 €+8 459 €-3 311 €
24+5 148 €+8 887 €-3 739 €
25+5 148 €+9 326 €-4 178 €
Total+128 700 €+113 882 €+14 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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