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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface47.4m²
Coût Total134 850€
Loyer Annuel7 181€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 47.4 m²
Prix au m² : 2 004,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, 2 chambres, calme, Non meublé

Toulon centre rue Vincent Cordouan Appartement de type 3 d'une superficie de 47 m² situé au troisième et dernier étage comprenant un séjour avec espace cuisine ouverte aménagée, 2 chambres et une salle d'eau . Ideal investissement Référence agence : 13700

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.120910, 5.935270
Total : 134 850€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 32 250€
Valeur du bien : 127 250€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.4m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7181€/an
Fourchette totale : 462€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5545€ - 9300€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 569,02 €/m²
Basé sur :1404 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 772 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-26 772€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-13 078€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 514,10€
Coût de l'assurance :11 799,37€
Taxe foncière : 718,12€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 250 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 967 €
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -37 967 €
Résultat foncier Année 1 : -30 785 €(Déficit de 30 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 717 €/an
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -5 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9385.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 181 €37 971 €4 531 €-30 790 €21 400 €9 390 €9 390 €
27 325 €5 601 €4 411 €1 724 €--7 666 €
37 471 €5 476 €4 286 €1 995 €--5 671 €
47 621 €5 348 €4 157 €2 273 €--3 397 €
57 773 €5 214 €4 024 €2 559 €--839 €
67 929 €5 077 €3 886 €2 852 €---
78 087 €4 934 €3 744 €3 153 €---
88 249 €4 786 €3 596 €3 462 €---
98 414 €4 634 €3 444 €3 780 €---
108 582 €4 476 €3 286 €4 106 €---
118 754 €4 313 €3 123 €4 441 €---
128 929 €4 144 €2 954 €4 785 €---
139 108 €3 969 €2 779 €5 139 €---
149 290 €3 788 €2 598 €5 501 €---
159 475 €3 601 €2 411 €5 874 €---
169 665 €3 408 €2 218 €6 257 €---
179 858 €3 207 €2 017 €6 651 €---
1810 055 €3 000 €1 810 €7 055 €---
1910 257 €2 786 €1 596 €7 471 €---
2010 462 €2 564 €1 374 €7 897 €---
2110 671 €2 335 €1 145 €8 336 €---
2210 884 €2 098 €908 €8 787 €---
2311 102 €1 852 €662 €9 250 €---
2411 324 €1 598 €408 €9 726 €---
2511 551 €1 336 €146 €10 215 €---
TOTAL230 016 €127 516 €65 514 €102 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €+604 €+904 €
7+1 508 €+946 €+562 €
8+1 508 €+1 039 €+469 €
9+1 508 €+1 134 €+374 €
10+1 508 €+1 232 €+276 €
11+1 508 €+1 332 €+176 €
12+1 508 €+1 436 €+72 €
13+1 508 €+1 542 €-34 €
14+1 508 €+1 650 €-142 €
15+1 508 €+1 762 €-254 €
16+1 508 €+1 877 €-369 €
17+1 508 €+1 995 €-487 €
18+1 508 €+2 117 €-609 €
19+1 508 €+2 241 €-733 €
20+1 508 €+2 369 €-861 €
21+1 508 €+2 501 €-993 €
22+1 508 €+2 636 €-1 128 €
23+1 508 €+2 775 €-1 267 €
24+1 508 €+2 918 €-1 410 €
25+1 508 €+3 064 €-1 556 €
Total+37 700 €+30 750 €+6 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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