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Appartement à vendre

VilleBesançon (25)
Surface71.9m²
Coût Total171 340€
Loyer Annuel9 632€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 71.9 m²
Prix au m² : 1 641,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Belle vue, Interphone

EXCLUSIVITE LAMY Quartier Tristan Bernard à proximité du centre ville, des commodités, écoles, transports en communs, venez découvrir cet appartement de 72m². Au 4-ème étage sans ascenseur, il offre une jolie vue et une belle luminosité tout au long de la journée. En très bon état, il comprend un salon séjour accès balcon , une cuisine équipée et meublée fermée, un toilette séparé, une salle d'eau, 3 chambres. En annexe: une cave, un grenier, parking collectif, possibilité d'un garage fermé. Chauffage individuel au gaz. DPE en E. Provision de charges 2026 : 865 euros comprenant l'eau froide, l'entretien des communs et charges communes générales. A visiter sans plus tarder !

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.249142, 6.050520
Total : 171 340€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 161 900€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.9m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9632€/an
Fourchette totale : 629€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7544€ - 12299€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 765,38 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 931 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-8 931€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-44 409€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :836,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 886,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 693,69€
Coût de l'assurance :14 992,25€
Taxe foncière : 963,22€/an
Soit par mois : 80,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,08€/mois
Soit par an : 864,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 71.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 6000€, Électricité cuisine: 1500€, Plomberie cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 632 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 858 €
Revenus locatifs : +9 632 €
Charges déductibles : -51 858 €
Résultat foncier Année 1 : -42 226 €(Déficit de 42 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 958 €/an
Revenus locatifs : +9 632 €
Charges déductibles : -7 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20825.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 632 €51 864 €5 536 €-42 231 €21 400 €20 831 €20 831 €
29 825 €7 814 €5 386 €2 011 €--18 821 €
310 021 €7 659 €5 232 €2 362 €--16 459 €
410 222 €7 500 €5 072 €2 722 €--13 737 €
510 426 €7 335 €4 907 €3 091 €--10 645 €
610 635 €7 164 €4 737 €3 470 €--7 175 €
710 847 €6 988 €4 560 €3 859 €--3 316 €
811 064 €6 806 €4 379 €4 258 €---
911 286 €6 618 €4 191 €4 667 €---
1011 511 €6 424 €3 996 €5 087 €---
1111 742 €6 224 €3 796 €5 518 €---
1211 976 €6 016 €3 588 €5 960 €---
1312 216 €5 802 €3 374 €6 414 €---
1412 460 €5 581 €3 153 €6 880 €---
1512 709 €5 352 €2 924 €7 357 €---
1612 964 €5 116 €2 688 €7 848 €---
1713 223 €4 872 €2 444 €8 351 €---
1813 487 €4 619 €2 192 €8 868 €---
1913 757 €4 359 €1 931 €9 398 €---
2014 032 €4 090 €1 662 €9 943 €---
2114 313 €3 812 €1 384 €10 501 €---
2214 599 €3 524 €1 096 €11 075 €---
2314 891 €3 227 €799 €11 664 €---
2415 189 €2 920 €493 €12 269 €---
2515 493 €2 603 €176 €12 889 €---
TOTAL308 521 €184 290 €79 694 €124 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €0 €+2 023 €
5+2 023 €0 €+2 023 €
6+2 023 €0 €+2 023 €
7+2 023 €0 €+2 023 €
8+2 023 €+283 €+1 740 €
9+2 023 €+1 400 €+623 €
10+2 023 €+1 526 €+497 €
11+2 023 €+1 655 €+368 €
12+2 023 €+1 788 €+235 €
13+2 023 €+1 924 €+99 €
14+2 023 €+2 064 €-41 €
15+2 023 €+2 207 €-184 €
16+2 023 €+2 354 €-331 €
17+2 023 €+2 505 €-482 €
18+2 023 €+2 660 €-637 €
19+2 023 €+2 819 €-796 €
20+2 023 €+2 983 €-960 €
21+2 023 €+3 150 €-1 127 €
22+2 023 €+3 322 €-1 299 €
23+2 023 €+3 499 €-1 476 €
24+2 023 €+3 681 €-1 658 €
25+2 023 €+3 867 €-1 844 €
Total+50 575 €+37 269 €+13 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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