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Détails du bien

Bien expiré
VilleNuits-Saint-Georges (21)
Surface106m²
Coût Total213 720€
Loyer Annuel12 856€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 594,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NUITS SAINT GEORGES Appartement de 106 m² idéalement situé à deux pas du centre ville. Vous serez séduit par sa belle pièce de vie de 36 m², baignée de lumière, avec accès direct à une cour agréable. L'appartement offre 4 pièces principales aux volumes généreux, idéales pour une vie de famille ou un investissement de qualité. Vous bénéficierez également d'une cave voutée idéale pour le stockage ou les amateurs de vin. Chauffage au gaz. Petite copropriété de 6 lots, sans charges : un véritable atout ! Votre contact Hélène Pinheiro

Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3355.00 et 4540.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMOLYS Nuits-Saint-Georges : Hélène PINHEIRO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 794350595 RCP ACI26373

Ville : Nuits-Saint-Georges
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21700
Total : 213 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 200 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 12.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12856€/an
Fourchette totale : 841€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 10089€ - 16380€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 971,83 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :209 014 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-40 014€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-4 706€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 104,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 405,48€
Coût de l'assurance :18 166,20€
Taxe foncière : 1 285,56€/an
Soit par mois : 107,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 071,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et remise en état des dalles de la terrasse
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un nettoyage et un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système = 5350€, Main d'œuvre: 650€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 7500€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (2000€/m² pour 4m²), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (revêtement, peinture, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Terrasse:1 200€
    Rénovation terrasse: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nuits-Saint-Georges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 856 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 110 €
Revenus locatifs : +12 856 €
Charges déductibles : -40 110 €
Résultat foncier Année 1 : -27 255 €(Déficit de 27 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 910 €/an
Revenus locatifs : +12 856 €
Charges déductibles : -8 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 945 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5854.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 856 €40 117 €6 905 €-27 261 €21 400 €5 861 €5 861 €
213 113 €8 731 €6 718 €4 382 €--1 479 €
313 375 €8 538 €6 526 €4 837 €---
413 642 €8 339 €6 326 €5 304 €---
513 915 €8 133 €6 121 €5 782 €---
614 194 €7 920 €5 908 €6 273 €---
714 478 €7 701 €5 688 €6 777 €---
814 767 €7 474 €5 462 €7 293 €---
915 062 €7 239 €5 227 €7 823 €---
1015 364 €6 997 €4 985 €8 367 €---
1115 671 €6 747 €4 735 €8 924 €---
1215 984 €6 488 €4 476 €9 496 €---
1316 304 €6 221 €4 209 €10 083 €---
1416 630 €5 945 €3 933 €10 685 €---
1516 963 €5 660 €3 647 €11 303 €---
1617 302 €5 365 €3 353 €11 937 €---
1717 648 €5 060 €3 048 €12 588 €---
1818 001 €4 746 €2 734 €13 255 €---
1918 361 €4 421 €2 409 €13 940 €---
2018 728 €4 085 €2 073 €14 643 €---
2119 103 €3 738 €1 726 €15 365 €---
2219 485 €3 380 €1 367 €16 105 €---
2319 875 €3 009 €997 €16 865 €---
2420 272 €2 627 €614 €17 645 €---
2520 677 €2 231 €219 €18 446 €---
TOTAL411 769 €180 911 €99 405 €230 859 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 700 €-6 420 €+9 120 €
2+2 700 €0 €+2 700 €
3+2 700 €+1 007 €+1 693 €
4+2 700 €+1 591 €+1 109 €
5+2 700 €+1 735 €+965 €
6+2 700 €+1 882 €+818 €
7+2 700 €+2 033 €+667 €
8+2 700 €+2 188 €+512 €
9+2 700 €+2 347 €+353 €
10+2 700 €+2 510 €+190 €
11+2 700 €+2 677 €+23 €
12+2 700 €+2 849 €-149 €
13+2 700 €+3 025 €-325 €
14+2 700 €+3 206 €-506 €
15+2 700 €+3 391 €-691 €
16+2 700 €+3 581 €-881 €
17+2 700 €+3 776 €-1 076 €
18+2 700 €+3 977 €-1 277 €
19+2 700 €+4 182 €-1 482 €
20+2 700 €+4 393 €-1 693 €
21+2 700 €+4 609 €-1 909 €
22+2 700 €+4 832 €-2 132 €
23+2 700 €+5 060 €-2 360 €
24+2 700 €+5 294 €-2 594 €
25+2 700 €+5 534 €-2 834 €
Total+67 500 €+69 258 €+-1 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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