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Détails du bien

Bien expiré
VilleSens (89)
Surface95.02
Coût Total157 450
Loyer Annuel13 933
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 95.02 m²
Prix au m² : 1 210,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz de ville Gaz, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans le cœur de la ville de Sens, à proximité des transports en commun comme les lignes de bus de la ville ou la gare de Sens, facilitant ainsi les déplacements quotidiens. De plus, le quartier regorge de commerces de proximité, dont des supermarchés. Les familles seront rassurées par la présence d'établissements d'enseignement à proximité, offrant une solution pratique pour les enfants. Century 21 Sens vous propose, un appartement à vendre, d'une surface de 95m². Ce logement de 3 pièces. Avec deux chambres, un séjour spacieux, une cuisine et une salle de bain, ce bien immobilier a tout le potentiel pour devenir votre havre de paix. Actuellement LOUÉ, ce bien allie rentabilité immédiate et projet de vie à long terme : idéal pour devenir, à terme, votre future résidence principale grâce à son emplacement recherché et à ses commodités à proximité. Le charme de la ville de Sens et ses environs vous attendent. Les espaces verts et les équipements sportifs à proximité offrent de nombreuses possibilités pour pratiquer des activités de loisirs ou simplement se détendre. Avec son DPE classé E, ce bien immobilier représente une occasion idéale pour ceux qui cherchent à créer leur propre espace de vie dans un cadre urbain dynamique, tout en bénéficiant de la tranquillité et des commodités que la ville de Sens a à offrir. - https://www.century21-martinot-immobilier-sens.com/mentions_legales/

Ville : Sens
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.205146, 3.276888
Total : 157 450
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 33 250
Valeur du bien : 148 250
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.02
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.92€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13933€/an
Fourchette totale : 942€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 11306€ - 17171€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 985,72
Coût de l'assurance :13 776,87
Taxe foncière : 1 393,31€/an
Soit par mois : 116,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites retouches dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 250(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 350
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1350€
  • Menuiseries:12 650
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€, Main d'œuvre: 1650€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 750
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:2 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:500
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre général - Électricité:200
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre général - Plomberie:300
    Installation plomberie complète: 1 installation × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 933 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 450 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 386
Revenus locatifs : +13 933
Charges déductibles : -40 386
Résultat foncier Année 1 : -26 453(Déficit de 26 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 053
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 136 €/an
Revenus locatifs : +13 933
Charges déductibles : -7 136
Résultat foncier Années 2+ : 6 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5052.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 93340 3915 196-26 45821 400 €5 058 €5 058 €
214 2127 0025 0577 210---
314 4966 8584 9147 638---
414 7866 7094 7658 077---
515 0826 5564 6118 526---
615 3836 3974 4528 987---
715 6916 2324 2889 459---
816 0056 0624 1189 942---
916 3255 8873 94210 438---
1016 6515 7053 76110 946---
1116 9845 5173 57311 467---
1217 3245 3233 37912 001---
1317 6715 1223 17812 548---
1418 0244 9152 97013 109---
1518 3844 7002 75613 684---
1618 7524 4782 53414 274---
1719 1274 2492 30514 878---
1819 5104 0122 06715 498---
1919 9003 7671 82216 133---
2020 2983 5131 56916 785---
2120 7043 2511 30717 453---
2221 1182 9801 03618 138---
2321 5402 70075518 841---
2421 9712 41046619 561---
2522 4102 11016620 300---
TOTAL446 280156 84574 986289 43521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 435
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 926-6 420+9 346
2+2 926+646+2 280
3+2 926+2 291+635
4+2 926+2 423+503
5+2 926+2 558+368
6+2 926+2 696+230
7+2 926+2 838+88
8+2 926+2 983-57
9+2 926+3 131-205
10+2 926+3 284-358
11+2 926+3 440-514
12+2 926+3 600-674
13+2 926+3 764-838
14+2 926+3 933-1 007
15+2 926+4 105-1 179
16+2 926+4 282-1 356
17+2 926+4 463-1 537
18+2 926+4 649-1 723
19+2 926+4 840-1 914
20+2 926+5 035-2 109
21+2 926+5 236-2 310
22+2 926+5 441-2 515
23+2 926+5 652-2 726
24+2 926+5 868-2 942
25+2 926+6 090-3 164
Total+73 150+86 831+-13 681
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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