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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleSaint-Paulien (43)
Surface65m²
Coût Total93 892€
Loyer Annuel5 729€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 075,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m² - Appartement 4 pièces 65 m²

SAINT-PAULIEN, appartement F4 de 65 m², actuellement loué, situé au 2ème étage d'une petite copropriété ? cuisine équipée, séjour, 3 chambres, salle d'eau, WC, chauffage électrique. Honoraires agence charge vendeur.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2024

Consommation énergie primaire : 384 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Saint-Paulien
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43350
Coordonnées : 45.133102, 3.822199
Total : 93 892€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 88 300€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5729€/an
Fourchette totale : 384€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4603€ - 7130€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 492,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 615,50€
Coût de l'assurance :8 215,55€
Taxe foncière : 572,86€/an
Soit par mois : 47,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 540,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paulien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 729 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 892 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 453 €
Revenus locatifs : +5 729 €
Charges déductibles : -22 453 €
Résultat foncier Année 1 : -16 725 €(Déficit de 16 725 €)
Imputable sur revenu global : 16 725 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 053 €/an
Revenus locatifs : +5 729 €
Charges déductibles : -4 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 675 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 729 €22 456 €3 155 €-16 728 €16 728 €--
25 843 €3 972 €3 071 €1 871 €---
35 960 €3 886 €2 984 €2 074 €---
46 079 €3 796 €2 895 €2 283 €---
56 201 €3 703 €2 802 €2 497 €---
66 325 €3 607 €2 706 €2 717 €---
76 451 €3 508 €2 607 €2 943 €---
86 580 €3 406 €2 504 €3 175 €---
96 712 €3 299 €2 398 €3 413 €---
106 846 €3 189 €2 288 €3 657 €---
116 983 €3 076 €2 174 €3 907 €---
127 123 €2 958 €2 057 €4 165 €---
137 265 €2 836 €1 935 €4 429 €---
147 411 €2 710 €1 809 €4 700 €---
157 559 €2 580 €1 679 €4 979 €---
167 710 €2 445 €1 544 €5 264 €---
177 864 €2 306 €1 405 €5 558 €---
188 021 €2 162 €1 260 €5 860 €---
198 182 €2 013 €1 111 €6 169 €---
208 345 €1 858 €957 €6 487 €---
218 512 €1 699 €797 €6 814 €---
228 683 €1 533 €632 €7 149 €---
238 856 €1 363 €461 €7 494 €---
249 033 €1 186 €284 €7 848 €---
259 214 €1 003 €101 €8 211 €---
TOTAL183 489 €86 553 €45 615 €96 936 €16 728 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 018 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-5 018 €+6 221 €
2+1 203 €+561 €+642 €
3+1 203 €+622 €+581 €
4+1 203 €+685 €+518 €
5+1 203 €+749 €+454 €
6+1 203 €+815 €+388 €
7+1 203 €+883 €+320 €
8+1 203 €+952 €+251 €
9+1 203 €+1 024 €+179 €
10+1 203 €+1 097 €+106 €
11+1 203 €+1 172 €+31 €
12+1 203 €+1 249 €-46 €
13+1 203 €+1 329 €-126 €
14+1 203 €+1 410 €-207 €
15+1 203 €+1 494 €-291 €
16+1 203 €+1 579 €-376 €
17+1 203 €+1 667 €-464 €
18+1 203 €+1 758 €-555 €
19+1 203 €+1 851 €-648 €
20+1 203 €+1 946 €-743 €
21+1 203 €+2 044 €-841 €
22+1 203 €+2 145 €-942 €
23+1 203 €+2 248 €-1 045 €
24+1 203 €+2 354 €-1 151 €
25+1 203 €+2 463 €-1 260 €
Total+30 075 €+29 081 €+994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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