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Achat : Maison (22500)

VillePaimpol (22)
Surface90m²
Coût Total163 520€
Loyer Annuel10 276€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, 1 salle de bain, 400 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

COMMEREUC IMMOBILIER vous propose à PLOUBAZLANEC, une maison mitoyenne en pierres à rénover dans sa totalité en dehors de la toiture qui est récente. Sa surface au sol est de 39 M2. Vous trouverez cette surface au 1e étage. Combles aménageables au-dessus. Garage à l'arrière. Jardin sur le devant.

Ville : Paimpol
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22500
Coordonnées : 48.767200, -3.047600
Total : 163 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 155 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10276€/an
Fourchette totale : 658€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 7895€ - 13376€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 328,13 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 532 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-200 532€ (-66.9%)
Marge achat-revente :136 012€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 886,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 855,89€
Coût de l'assurance :19 622,40€
Taxe foncière : 1 027,64€/an
Soit par mois : 85,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 856,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 972,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine obsolètes et en mauvais état
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres incluant revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 500€
    Isolation combles: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 900€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Carrelage: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 26 m² × 50€/m² (revêtement) = 1300€, Peinture: 26 m² × 30€/m² = 780€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 520€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paimpol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 276 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 113 €
Revenus locatifs : +10 276 €
Charges déductibles : -64 113 €
Résultat foncier Année 1 : -53 836 €(Déficit de 53 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 513 €/an
Revenus locatifs : +10 276 €
Charges déductibles : -7 513 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32436.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 276 €64 118 €5 706 €-53 842 €21 400 €32 442 €32 442 €
210 482 €7 369 €5 557 €3 113 €--29 329 €
310 692 €7 215 €5 402 €3 477 €--25 853 €
410 905 €7 055 €5 243 €3 850 €--22 002 €
511 123 €6 890 €5 077 €4 234 €--17 769 €
611 346 €6 718 €4 906 €4 628 €--13 141 €
711 573 €6 541 €4 728 €5 032 €--8 109 €
811 804 €6 357 €4 544 €5 447 €--2 662 €
912 040 €6 166 €4 354 €5 874 €---
1012 281 €5 969 €4 156 €6 312 €---
1112 527 €5 765 €3 952 €6 762 €---
1212 777 €5 553 €3 740 €7 225 €---
1313 033 €5 333 €3 521 €7 700 €---
1413 294 €5 106 €3 294 €8 187 €---
1513 559 €4 871 €3 058 €8 689 €---
1613 831 €4 627 €2 814 €9 204 €---
1714 107 €4 374 €2 562 €9 733 €---
1814 389 €4 113 €2 300 €10 277 €---
1914 677 €3 842 €2 029 €10 836 €---
2014 971 €3 561 €1 748 €11 410 €---
2115 270 €3 270 €1 457 €12 000 €---
2215 576 €2 969 €1 156 €12 607 €---
2315 887 €2 657 €844 €13 230 €---
2416 205 €2 333 €521 €13 871 €---
2516 529 €1 998 €186 €14 530 €---
TOTAL329 155 €184 769 €82 856 €144 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 158 €-6 420 €+8 578 €
2+2 158 €0 €+2 158 €
3+2 158 €0 €+2 158 €
4+2 158 €0 €+2 158 €
5+2 158 €0 €+2 158 €
6+2 158 €0 €+2 158 €
7+2 158 €0 €+2 158 €
8+2 158 €0 €+2 158 €
9+2 158 €+964 €+1 194 €
10+2 158 €+1 894 €+264 €
11+2 158 €+2 029 €+129 €
12+2 158 €+2 167 €-9 €
13+2 158 €+2 310 €-152 €
14+2 158 €+2 456 €-298 €
15+2 158 €+2 607 €-449 €
16+2 158 €+2 761 €-603 €
17+2 158 €+2 920 €-762 €
18+2 158 €+3 083 €-925 €
19+2 158 €+3 251 €-1 093 €
20+2 158 €+3 423 €-1 265 €
21+2 158 €+3 600 €-1 442 €
22+2 158 €+3 782 €-1 624 €
23+2 158 €+3 969 €-1 811 €
24+2 158 €+4 161 €-2 003 €
25+2 158 €+4 359 €-2 201 €
Total+53 950 €+43 316 €+10 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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