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Appartement t3

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface60m²
Coût Total90 760€
Loyer Annuel6 598€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 82 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 366,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T3 de 60m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages à Aubenas. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et un séjour. La cuisine est équipée.

  • Très bon état général
  • Chauffage électrique individuel L'appartement est situé dans un quartier calme d'Aubenas. Classe énergie C - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.621380, 4.386610
Total : 90 760€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 2 200€
Valeur du bien : 84 200€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6598€/an
Fourchette totale : 423€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5079€ - 8570€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 803,75€
Coût de l'assurance :7 941,50€
Taxe foncière : 659,78€/an
Soit par mois : 54,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 549,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - plan de travail en bon état mais un peu usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 200 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas. Les prix de peinture intérieure varient entre 20€ et 45€/m², avec une estimation à 40€/m² pour un travail de qualité incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 598 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 206 €
Revenus locatifs : +6 598 €
Charges déductibles : -6 206 €
Résultat foncier Année 1 : 392 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 006 €/an
Revenus locatifs : +6 598 €
Charges déductibles : -4 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 592 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 598 €6 209 €3 031 €389 €---
26 730 €3 928 €2 951 €2 802 €---
36 864 €3 845 €2 867 €3 020 €---
47 002 €3 758 €2 781 €3 243 €---
57 142 €3 669 €2 692 €3 473 €---
67 285 €3 577 €2 599 €3 708 €---
77 430 €3 481 €2 504 €3 949 €---
87 579 €3 382 €2 405 €4 196 €---
97 730 €3 280 €2 303 €4 450 €---
107 885 €3 174 €2 197 €4 711 €---
118 043 €3 065 €2 088 €4 978 €---
128 204 €2 952 €1 974 €5 252 €---
138 368 €2 835 €1 857 €5 533 €---
148 535 €2 714 €1 736 €5 821 €---
158 706 €2 589 €1 611 €6 117 €---
168 880 €2 459 €1 482 €6 420 €---
179 057 €2 325 €1 348 €6 732 €---
189 239 €2 187 €1 209 €7 052 €---
199 423 €2 044 €1 066 €7 380 €---
209 612 €1 895 €918 €7 716 €---
219 804 €1 742 €765 €8 062 €---
2210 000 €1 584 €606 €8 416 €---
2310 200 €1 420 €442 €8 780 €---
2410 404 €1 250 €273 €9 154 €---
2510 612 €1 075 €97 €9 537 €---
TOTAL211 329 €70 440 €43 804 €140 890 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 386 €+117 €+1 269 €
2+1 386 €+840 €+546 €
3+1 386 €+906 €+480 €
4+1 386 €+973 €+413 €
5+1 386 €+1 042 €+344 €
6+1 386 €+1 112 €+274 €
7+1 386 €+1 185 €+201 €
8+1 386 €+1 259 €+127 €
9+1 386 €+1 335 €+51 €
10+1 386 €+1 413 €-27 €
11+1 386 €+1 493 €-107 €
12+1 386 €+1 575 €-189 €
13+1 386 €+1 660 €-274 €
14+1 386 €+1 746 €-360 €
15+1 386 €+1 835 €-449 €
16+1 386 €+1 926 €-540 €
17+1 386 €+2 020 €-634 €
18+1 386 €+2 115 €-729 €
19+1 386 €+2 214 €-828 €
20+1 386 €+2 315 €-929 €
21+1 386 €+2 419 €-1 033 €
22+1 386 €+2 525 €-1 139 €
23+1 386 €+2 634 €-1 248 €
24+1 386 €+2 746 €-1 360 €
25+1 386 €+2 861 €-1 475 €
Total+34 650 €+42 267 €+-7 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
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