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Pavillon 6 pièces 164 m²

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface164m²
Coût Total217 429€
Loyer Annuel15 217€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 990 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 914,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 6 pièces principales

À découvrir sans tarder, cette maison proche de toutes commodités, dès le seuil franchi, vous serez enveloppés par l'atmosphère douce et accueillante de ce 'cocon'. Elle bénéficie également de beaux volumes offrant la possibilité de créer deux habitations. Sa vue imprenable sur les hauteurs de Lavelanet finira de vous séduire. Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 541-300 Date de réalisation du diagnostic : 09/12/2025 Prix hors honoraires : 138 880 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 983 € et 4 035 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.954210, 1.825900
Total : 217 429€
Prix d'acquisition : 149 990€
Travaux : 55 440€
Valeur du bien : 205 430€
Frais de notaire : 11 999€
Coût estimé : 11 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1268€/mois
Loyer annuel estimé : 15217€/an
Fourchette totale : 960€ - 1675€/mois
Fourchette annuelle : 11521€ - 20100€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 429€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 122,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 785,72€
Coût de l'assurance :18 481,47€
Taxe foncière : 1 521,72€/an
Soit par mois : 126,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 268,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 440 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 840€
    Isolation toiture/combles: 164 m² × 60€/m² = 9840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 217 €/an
Calcul : 1 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 429 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 522 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 697 €
Revenus locatifs : +15 217 €
Charges déductibles : -64 697 €
Résultat foncier Année 1 : -49 480 €(Déficit de 49 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 257 €/an
Revenus locatifs : +15 217 €
Charges déductibles : -9 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28080.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 494 €(65% de 149 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 494 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 217 €64 704 €7 003 €-49 487 €21 400 €28 087 €28 087 €
215 522 €9 075 €6 814 €6 447 €--21 640 €
315 832 €8 879 €6 618 €6 953 €--14 687 €
416 149 €8 677 €6 416 €7 472 €--7 215 €
516 472 €8 468 €6 207 €8 004 €---
616 801 €8 252 €5 991 €8 549 €---
717 137 €8 029 €5 768 €9 108 €---
817 480 €7 799 €5 538 €9 681 €---
917 829 €7 561 €5 300 €10 269 €---
1018 186 €7 315 €5 054 €10 871 €---
1118 550 €7 061 €4 800 €11 489 €---
1218 921 €6 799 €4 538 €12 122 €---
1319 299 €6 528 €4 267 €12 772 €---
1419 685 €6 248 €3 987 €13 438 €---
1520 079 €5 958 €3 697 €14 121 €---
1620 480 €5 659 €3 398 €14 821 €---
1720 890 €5 351 €3 090 €15 539 €---
1821 308 €5 032 €2 771 €16 276 €---
1921 734 €4 702 €2 441 €17 032 €---
2022 169 €4 362 €2 101 €17 807 €---
2122 612 €4 010 €1 749 €18 602 €---
2223 064 €3 647 €1 386 €19 417 €---
2323 525 €3 271 €1 010 €20 254 €---
2423 996 €2 884 €623 €21 112 €---
2524 476 €2 483 €222 €21 993 €---
TOTAL487 410 €212 750 €100 786 €274 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 196 €-6 420 €+9 616 €
2+3 196 €0 €+3 196 €
3+3 196 €0 €+3 196 €
4+3 196 €0 €+3 196 €
5+3 196 €+237 €+2 959 €
6+3 196 €+2 565 €+631 €
7+3 196 €+2 732 €+464 €
8+3 196 €+2 904 €+292 €
9+3 196 €+3 081 €+115 €
10+3 196 €+3 261 €-65 €
11+3 196 €+3 447 €-251 €
12+3 196 €+3 637 €-441 €
13+3 196 €+3 831 €-635 €
14+3 196 €+4 031 €-835 €
15+3 196 €+4 236 €-1 040 €
16+3 196 €+4 446 €-1 250 €
17+3 196 €+4 662 €-1 466 €
18+3 196 €+4 883 €-1 687 €
19+3 196 €+5 110 €-1 914 €
20+3 196 €+5 342 €-2 146 €
21+3 196 €+5 581 €-2 385 €
22+3 196 €+5 825 €-2 629 €
23+3 196 €+6 076 €-2 880 €
24+3 196 €+6 334 €-3 138 €
25+3 196 €+6 598 €-3 402 €
Total+79 900 €+82 398 €+-2 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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