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LA FERTE MACE, centre ville

VilleFerté-Macé (61)
Surface87m²
Coût Total181 220€
Loyer Annuel7 792€
Rentabilité4.30%
Cashflow/mois-354€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 250 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 922,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Maison située au centre-ville de LA FERTE MACE comprenant : au rez-de-chaussée : un grand séjour, une cuisine séparée, une salle de bains et un WC au premier étage : deux chambres et une salle d'eau au deuxième étage : grenier à l'extérieur : une dépendance avec un jardin privatif s'accédant par une cour commune

Consultez notre barème d'honoraires sur www.agencedescaris.fr (rubrique Nos barèmes de prix). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géo-risques : www.georiques.gouv.fr

  • https://eicfranckdescar.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.593865, -0.368266
Total : 181 220€
Prix d'acquisition : 80 250€
Travaux : 94 550€
Valeur du bien : 174 800€
Frais de notaire : 6 420€
Coût estimé : 6 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7792€/an
Fourchette totale : 508€ - 830€/mois
Fourchette annuelle : 6094€ - 9963€/an
Rentabilité brute :4.30%
Fourchette de rentabilité :3.36% - 5.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,08 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 272 €
Prix d'achat :80 250 €
Décote à l'achat :-15 022€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-85 948€ (-90.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 938,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 595,06€
Coût de l'assurance :13 591,50€
Taxe foncière : 779,16€/an
Soit par mois : 64,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-353,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 550 €(1 087 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 350€
    Isolation combles: 87 m² × 50€/m² = 4350€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:40 000€
    Somme des coûts des travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 866 €
Revenus locatifs : +7 792 €
Charges déductibles : -101 866 €
Résultat foncier Année 1 : -94 074 €(Déficit de 94 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 316 €/an
Revenus locatifs : +7 792 €
Charges déductibles : -7 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72674.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 163 €(65% de 80 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 897 €/an
Calcul : 52 163 € × 3,636% = 1 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 792 €101 872 €5 999 €-94 080 €21 400 €72 680 €72 680 €
27 947 €7 161 €5 839 €786 €--71 894 €
38 106 €6 996 €5 673 €1 111 €--70 783 €
48 269 €6 824 €5 501 €1 444 €--69 339 €
58 434 €6 647 €5 324 €1 787 €--67 552 €
68 603 €6 464 €5 141 €2 139 €--65 413 €
78 775 €6 274 €4 951 €2 501 €--62 912 €
88 950 €6 078 €4 755 €2 872 €--60 040 €
99 129 €5 875 €4 553 €3 254 €--56 786 €
109 312 €5 666 €4 343 €3 646 €--53 140 €
119 498 €5 449 €4 126 €4 049 €--49 091 €
129 688 €5 225 €3 902 €4 463 €---
139 882 €4 993 €3 671 €4 888 €---
1410 079 €4 754 €3 431 €5 326 €---
1510 281 €4 506 €3 183 €5 775 €---
1610 486 €4 250 €2 927 €6 237 €---
1710 696 €3 985 €2 662 €6 711 €---
1810 910 €3 711 €2 388 €7 199 €---
1911 128 €3 428 €2 105 €7 700 €---
2011 351 €3 135 €1 812 €8 216 €---
2111 578 €2 832 €1 510 €8 746 €---
2211 809 €2 519 €1 196 €9 290 €---
2312 046 €2 196 €873 €9 850 €---
2412 287 €1 861 €538 €10 426 €---
2512 532 €1 515 €192 €11 018 €---
TOTAL249 568 €214 216 €86 595 €35 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-6 420 €+8 056 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €0 €+1 636 €
4+1 636 €0 €+1 636 €
5+1 636 €0 €+1 636 €
6+1 636 €0 €+1 636 €
7+1 636 €0 €+1 636 €
8+1 636 €0 €+1 636 €
9+1 636 €0 €+1 636 €
10+1 636 €0 €+1 636 €
11+1 636 €0 €+1 636 €
12+1 636 €+1 339 €+297 €
13+1 636 €+1 466 €+170 €
14+1 636 €+1 598 €+38 €
15+1 636 €+1 732 €-96 €
16+1 636 €+1 871 €-235 €
17+1 636 €+2 013 €-377 €
18+1 636 €+2 160 €-524 €
19+1 636 €+2 310 €-674 €
20+1 636 €+2 465 €-829 €
21+1 636 €+2 624 €-988 €
22+1 636 €+2 787 €-1 151 €
23+1 636 €+2 955 €-1 319 €
24+1 636 €+3 128 €-1 492 €
25+1 636 €+3 305 €-1 669 €
Total+40 900 €+25 333 €+15 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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