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Pavillon sur sous-sol à Langon sur Cher

VilleLangon (41)
Surface148m²
Coût Total154 924€
Loyer Annuel15 200€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+318€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 800 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 863,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

À Langon-sur-Cher, découvrez cet agréable pavillon sur sous-sol semi-enterré, offrant 148 m2 habitables et de beaux volumes, idéal pour une famille à la recherche d'un cadre de vie confortable. La maison se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un agréable espace de vie de 33 m2 équipé d'un poêle à pellets programmable, ainsi que d'une cuisine aménagée et équipée avec porte-fenêtre donnant directement accès à la terrasse. Vous disposerez également de quatre chambres, dont deux au rez-de-chaussée, d'une salle de bains et d'un cabinet de toilette. Le sous-sol semi-enterré constitue un véritable atout avec son entrée indépendante, sa cuisine, son garage de 40 m2, son atelier et sa cave, offrant de nombreuses possibilités de rangement, de bricolage ou de stockage. À l'extérieur, vous profiterez d'une belle terrasse donnant sur un agréable jardin de 850 m2, parfait pour partager des repas en plein air ou profiter des beaux jours en famille. Le terrain dispose également d'un bûcher, d'un chenil et d'un puits équipé d'une pompe. En complément, il est possible d'acquérir à proximité un terrain de loisir viabilisé de 2 400 m2, idéal pour profiter d'un espace supplémentaire selon vos envies et vos projets. Avec ses beaux volumes, ses quatre chambres et ses nombreux espaces annexes, ce pavillon offre un cadre de vie fonctionnel et de belles possibilités d'aménagement. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez VILLEFRANCHE IMMOBILIER, votre agence de proximité.

  • https://villefranche-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Langon
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.286535, 1.831506
Total : 154 924€
Prix d'acquisition : 127 800€
Travaux : 16 900€
Valeur du bien : 144 700€
Frais de notaire : 10 224€
Coût estimé : 10 224€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15200€/an
Fourchette totale : 1033€ - 1554€/mois
Fourchette annuelle : 12391€ - 18646€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 760 €
Prix d'achat :127 800 €
Décote à l'achat :-37 960€ (-22.9%)
Marge achat-revente :10 836€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 250,64€
Coût de l'assurance :13 555,85€
Taxe foncière : 1 520,04€/an
Soit par mois : 126,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 266,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :317,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage dans le salon
Quantité: 45 m² (25 m² + 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la toiture et des murs
Quantité: 1 pavillon
Raison: État général à vérifier pour assurer la pérennité du bien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 900 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète (10 m²) : 6000€ (600€/m²) + Électroménager : 1500€ + Main d'œuvre : 1000€
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état : 0€
  • Salon:3 000€
    Peinture (45 m²) : 30€/m² × 45 = 1350€, Carrelage (20 m²) : 70€/m² × 20 = 1400€, Main d'œuvre : 250€
  • Chambres:5 000€
    Revêtement de sol (40 m²) : 50€/m² × 40 = 2000€, Peinture (40 m²) : 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre : 1800€
  • Gros œuvre:400€
    Vérification de l'état de la toiture et des murs : 400€ (diagnostic visuel)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 200 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 924 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 347 €
Revenus locatifs : +15 200 €
Charges déductibles : -24 347 €
Résultat foncier Année 1 : -9 147 €(Déficit de 9 147 €)
Imputable sur revenu global : 9 147 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 447 €/an
Revenus locatifs : +15 200 €
Charges déductibles : -7 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 753 €/an
Prix d'achat du bien : 127 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 070 €(65% de 127 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 021 €/an
Calcul : 83 070 € × 3,636% = 3 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 200 €24 352 €5 390 €-9 152 €9 152 €--
215 504 €7 312 €5 249 €8 193 €---
315 814 €7 166 €5 104 €8 649 €---
416 131 €7 015 €4 952 €9 116 €---
516 453 €6 858 €4 796 €9 595 €---
616 782 €6 696 €4 634 €10 086 €---
717 118 €6 528 €4 466 €10 590 €---
817 460 €6 354 €4 292 €11 106 €---
917 810 €6 174 €4 112 €11 635 €---
1018 166 €5 988 €3 925 €12 178 €---
1118 529 €5 794 €3 732 €12 735 €---
1218 900 €5 594 €3 532 €13 306 €---
1319 278 €5 387 €3 325 €13 891 €---
1419 663 €5 172 €3 110 €14 491 €---
1520 057 €4 950 €2 888 €15 107 €---
1620 458 €4 719 €2 657 €15 738 €---
1720 867 €4 481 €2 419 €16 386 €---
1821 284 €4 234 €2 171 €17 050 €---
1921 710 €3 978 €1 915 €17 732 €---
2022 144 €3 713 €1 650 €18 431 €---
2122 587 €3 438 €1 376 €19 149 €---
2223 039 €3 154 €1 091 €19 885 €---
2323 499 €2 859 €797 €20 641 €---
2423 969 €2 554 €492 €21 416 €---
2524 449 €2 238 €175 €22 211 €---
TOTAL486 873 €146 707 €78 251 €340 166 €9 152 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 746 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 192 €-2 746 €+5 938 €
2+3 192 €+2 458 €+734 €
3+3 192 €+2 595 €+597 €
4+3 192 €+2 735 €+457 €
5+3 192 €+2 879 €+313 €
6+3 192 €+3 026 €+166 €
7+3 192 €+3 177 €+15 €
8+3 192 €+3 332 €-140 €
9+3 192 €+3 491 €-299 €
10+3 192 €+3 653 €-461 €
11+3 192 €+3 820 €-628 €
12+3 192 €+3 992 €-800 €
13+3 192 €+4 167 €-975 €
14+3 192 €+4 347 €-1 155 €
15+3 192 €+4 532 €-1 340 €
16+3 192 €+4 721 €-1 529 €
17+3 192 €+4 916 €-1 724 €
18+3 192 €+5 115 €-1 923 €
19+3 192 €+5 320 €-2 128 €
20+3 192 €+5 529 €-2 337 €
21+3 192 €+5 745 €-2 553 €
22+3 192 €+5 966 €-2 774 €
23+3 192 €+6 192 €-3 000 €
24+3 192 €+6 425 €-3 233 €
25+3 192 €+6 663 €-3 471 €
Total+79 800 €+102 050 €+-22 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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