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Appartement à vendre

VilleBelfort (90)
Surface75m²
Coût Total65 600€
Loyer Annuel8 235€
Rentabilité12.55%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/9 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue, Interphone

Je vous propose à Belfort, a proximité de l'autoroute et de toutes les commodités, cet appartement situé au 4ème étage avec une vue dégagée !

D'une surface d'environ 75 m², il est composé d'une entrée, une cuisine séparée, un salon séjour avec accès à un balcon, 3 chambres, un débarras, une salle de bains ainsi qu'un toilette séparé !

Il dispose également d'une cave et d'un garage, cet ensemble est complet !

Prévoir des travaux de rafraîchissement !

Bonne classe énergétique en D !

Nombre de lots de la copropriété : 48, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 4000 euros soit 333 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°832 051 221 - Greffe de BELFORT) Sabine LIMOSIN Entrepreneur Individuel Réf.935320

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.634482, 6.872366
Total : 65 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 62 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8235€/an
Fourchette totale : 535€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6415€ - 10573€/an
Rentabilité brute :12.55%
Fourchette de rentabilité :9.78% - 16.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,76 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 357 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-60 357€ (-57.3%)
Marge achat-revente :39 757€ (37.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :327,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :16,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 344,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 711,75€
Coût de l'assurance :4 920,00€
Taxe foncière : 823,55€/an
Soit par mois : 68,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,00€/mois
Soit par an : 3 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 686,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de mobilier.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture 3 chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 235 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 996 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 271 €
Revenus locatifs : +8 235 €
Charges déductibles : -24 271 €
Résultat foncier Année 1 : -16 035 €(Déficit de 16 035 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 335 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 271 €/an
Revenus locatifs : +8 235 €
Charges déductibles : -7 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5335.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 235 €24 273 €2 256 €-16 037 €10 700 €5 337 €5 337 €
28 400 €7 213 €2 197 €1 187 €--4 150 €
38 568 €7 152 €2 136 €1 416 €--2 734 €
48 740 €7 088 €2 072 €1 651 €--1 083 €
58 914 €7 023 €2 006 €1 892 €---
69 093 €6 955 €1 938 €2 138 €---
79 275 €6 884 €1 868 €2 390 €---
89 460 €6 811 €1 795 €2 649 €---
99 649 €6 735 €1 719 €2 914 €---
109 842 €6 657 €1 641 €3 185 €---
1110 039 €6 576 €1 560 €3 463 €---
1210 240 €6 492 €1 476 €3 748 €---
1310 445 €6 405 €1 389 €4 039 €---
1410 653 €6 315 €1 299 €4 338 €---
1510 867 €6 222 €1 206 €4 644 €---
1611 084 €6 126 €1 110 €4 958 €---
1711 306 €6 026 €1 010 €5 279 €---
1811 532 €5 923 €906 €5 609 €---
1911 762 €5 816 €799 €5 947 €---
2011 998 €5 705 €689 €6 293 €---
2112 238 €5 590 €574 €6 647 €---
2212 482 €5 472 €455 €7 011 €---
2312 732 €5 349 €332 €7 383 €---
2412 987 €5 221 €205 €7 765 €---
2513 246 €5 089 €73 €8 157 €---
TOTAL263 785 €175 120 €32 712 €88 665 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729 €-3 210 €+4 939 €
2+1 729 €0 €+1 729 €
3+1 729 €0 €+1 729 €
4+1 729 €0 €+1 729 €
5+1 729 €+243 €+1 486 €
6+1 729 €+641 €+1 088 €
7+1 729 €+717 €+1 012 €
8+1 729 €+795 €+934 €
9+1 729 €+874 €+855 €
10+1 729 €+955 €+774 €
11+1 729 €+1 039 €+690 €
12+1 729 €+1 124 €+605 €
13+1 729 €+1 212 €+517 €
14+1 729 €+1 301 €+428 €
15+1 729 €+1 393 €+336 €
16+1 729 €+1 487 €+242 €
17+1 729 €+1 584 €+145 €
18+1 729 €+1 683 €+46 €
19+1 729 €+1 784 €-55 €
20+1 729 €+1 888 €-159 €
21+1 729 €+1 994 €-265 €
22+1 729 €+2 103 €-374 €
23+1 729 €+2 215 €-486 €
24+1 729 €+2 330 €-601 €
25+1 729 €+2 447 €-718 €
Total+43 225 €+26 599 €+16 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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