Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface65m²
Coût Total110 400€
Loyer Annuel7 784€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Toilettes dans la salle de bains

Appartement de type 3 situé dans une résidence, proche des écoles, il se compose, entrée, cuisine, salle à manger/salon avec balcon, 2 chambres, salle d'eau et WC. Une cave complète l'appartement. Au deuxième étage sans ascenseur. l'appartement et loué, c'est un spécial investisseurs.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.517978, -2.764982
Total : 110 400€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 102 800€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7784€/an
Fourchette totale : 514€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6173€ - 9816€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,17 €/m²
Basé sur :504 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 301 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-26 301€ (-21.7%)
Marge achat-revente :10 901€ (9.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 635,57€
Coût de l'assurance :9 660,00€
Taxe foncière : 778,40€/an
Soit par mois : 64,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 784 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 671 €
Revenus locatifs : +7 784 €
Charges déductibles : -12 671 €
Résultat foncier Année 1 : -4 887 €(Déficit de 4 887 €)
Imputable sur revenu global : 4 887 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 871 €/an
Revenus locatifs : +7 784 €
Charges déductibles : -4 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 913 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 784 €12 674 €3 709 €-4 890 €4 890 €--
27 940 €4 776 €3 611 €3 164 €---
38 099 €4 674 €3 509 €3 425 €---
48 260 €4 568 €3 404 €3 692 €---
58 426 €4 459 €3 295 €3 966 €---
68 594 €4 347 €3 182 €4 248 €---
78 766 €4 230 €3 065 €4 536 €---
88 941 €4 109 €2 944 €4 832 €---
99 120 €3 984 €2 819 €5 136 €---
109 303 €3 855 €2 690 €5 448 €---
119 489 €3 721 €2 556 €5 767 €---
129 678 €3 583 €2 418 €6 096 €---
139 872 €3 440 €2 275 €6 432 €---
1410 069 €3 292 €2 127 €6 778 €---
1510 271 €3 139 €1 974 €7 132 €---
1610 476 €2 980 €1 815 €7 496 €---
1710 686 €2 816 €1 652 €7 869 €---
1810 900 €2 647 €1 482 €8 253 €---
1911 118 €2 471 €1 307 €8 646 €---
2011 340 €2 290 €1 125 €9 050 €---
2111 567 €2 102 €937 €9 465 €---
2211 798 €1 908 €743 €9 890 €---
2312 034 €1 707 €542 €10 327 €---
2412 275 €1 499 €334 €10 776 €---
2512 520 €1 284 €119 €11 236 €---
TOTAL249 325 €90 556 €53 636 €158 770 €4 890 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 467 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635 €-1 467 €+3 102 €
2+1 635 €+949 €+686 €
3+1 635 €+1 027 €+608 €
4+1 635 €+1 108 €+527 €
5+1 635 €+1 190 €+445 €
6+1 635 €+1 274 €+361 €
7+1 635 €+1 361 €+274 €
8+1 635 €+1 450 €+185 €
9+1 635 €+1 541 €+94 €
10+1 635 €+1 634 €+1 €
11+1 635 €+1 730 €-95 €
12+1 635 €+1 829 €-194 €
13+1 635 €+1 930 €-295 €
14+1 635 €+2 033 €-398 €
15+1 635 €+2 140 €-505 €
16+1 635 €+2 249 €-614 €
17+1 635 €+2 361 €-726 €
18+1 635 €+2 476 €-841 €
19+1 635 €+2 594 €-959 €
20+1 635 €+2 715 €-1 080 €
21+1 635 €+2 839 €-1 204 €
22+1 635 €+2 967 €-1 332 €
23+1 635 €+3 098 €-1 463 €
24+1 635 €+3 233 €-1 598 €
25+1 635 €+3 371 €-1 736 €
Total+40 875 €+47 631 €+-6 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →