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Fabuleuse opportunité d'investissement : maison principale + maison de 2 chambres + studio. Classement énergétique exceptionnel (B)

VillePaizay-le-Chapt (79)
Surface324m²
Coût Total340 052€
Loyer Annuel23 042€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 324 m²
Prix au m² : 925,62 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 324 m², 13 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, 1852 m² de terrain, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Climatisation, Entrée séparée, 4 salles de douche, 1 étage, Cuisine séparée équipée

Investissement rare comprenant plusieurs logements dans un village calme : fort potentiel locatif, excellente performance énergétique (B) Cette propriété rare sur le marché combine une maison spacieuse de 3 chambres avec climatisation réversible, une maison indépendante de 2 chambres (actuellement louée à 500 € par mois) et un appartement d'une chambre, le tout situé dans un cadre rural paisible près de Paizay-le-Chapt. Caractéristiques principales Maison principale - espace de vie généreux et plein de caractère comprenant une cuisine entièrement équipée, un salon, une salle à manger, une salle de billard, une grande buanderie (pouvant également servir de chambre au rez-de-chaussée), idéale comme maison familiale ou résidence principale Maison de 2 chambres - entièrement indépendante, avec son propre jardin clos, parfaite pour accueillir des invités, la famille élargie ou pour la mise en location Appartement 1 chambre avec jardin clos Immense grange - vaste dépendance d'environ 100 m² aux multiples usages - à aménager en grand atelier, studio ou espace de stockage pour une petite entreprise. À 8 km de Brioux-sur-Boutonne et de Chef-Boutonne. À 40 minutes de Niort

Ville : Paizay-le-Chapt
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79170
Coordonnées : 46.084534, -0.178290
Total : 340 052€
Prix d'acquisition : 299 900€
Travaux : 16 160€
Valeur du bien : 316 060€
Frais de notaire : 23 992€
Coût estimé : 23 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 324m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1920€/mois
Loyer annuel estimé : 23042€/an
Fourchette totale : 1475€ - 2499€/mois
Fourchette annuelle : 17703€ - 29992€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :584,42 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 352 €
Prix d'achat :299 900 €
Décote à l'achat :+110 548€ (+58.4%)
Marge achat-revente :-150 700€ (-79.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :124,69€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 817,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 930,61€
Coût de l'assurance :37 405,72€
Taxe foncière : 2 304,22€/an
Soit par mois : 192,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 920,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 009,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour toutes les chambres - mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 160 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 600€ = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paizay-le-Chapt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 042 €/an
Calcul : 1 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 052 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 496 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 544 €
Revenus locatifs : +23 042 €
Charges déductibles : -31 544 €
Résultat foncier Année 1 : -8 502 €(Déficit de 8 502 €)
Imputable sur revenu global : 8 502 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 384 €/an
Revenus locatifs : +23 042 €
Charges déductibles : -15 384 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 658 €/an
Prix d'achat du bien : 299 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935 €(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 042 €31 555 €11 595 €-8 513 €8 513 €--
223 503 €15 089 €11 289 €8 414 €---
323 973 €14 773 €10 972 €9 200 €---
424 453 €14 445 €10 645 €10 007 €---
524 942 €14 106 €10 306 €10 836 €---
625 441 €13 755 €9 955 €11 685 €---
725 949 €13 392 €9 591 €12 557 €---
826 468 €13 016 €9 215 €13 452 €---
926 998 €12 627 €8 826 €14 371 €---
1027 538 €12 224 €8 423 €15 314 €---
1128 088 €11 807 €8 006 €16 282 €---
1228 650 €11 375 €7 575 €17 275 €---
1329 223 €10 929 €7 128 €18 295 €---
1429 808 €10 466 €6 666 €19 341 €---
1530 404 €9 988 €6 187 €20 416 €---
1631 012 €9 492 €5 692 €21 520 €---
1731 632 €8 980 €5 179 €22 653 €---
1832 265 €8 449 €4 648 €23 816 €---
1932 910 €7 900 €4 099 €25 010 €---
2033 568 €7 331 €3 531 €26 237 €---
2134 240 €6 743 €2 942 €27 497 €---
2234 924 €6 133 €2 333 €28 791 €---
2335 623 €5 503 €1 703 €30 120 €---
2436 335 €4 851 €1 050 €31 485 €---
2537 062 €4 175 €375 €32 887 €---
TOTAL738 050 €279 102 €167 931 €458 948 €8 513 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 554 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 458 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 839 €-2 554 €+7 393 €
2+4 839 €+2 524 €+2 315 €
3+4 839 €+2 760 €+2 079 €
4+4 839 €+3 002 €+1 837 €
5+4 839 €+3 251 €+1 588 €
6+4 839 €+3 506 €+1 333 €
7+4 839 €+3 767 €+1 072 €
8+4 839 €+4 036 €+803 €
9+4 839 €+4 311 €+528 €
10+4 839 €+4 594 €+245 €
11+4 839 €+4 884 €-45 €
12+4 839 €+5 182 €-343 €
13+4 839 €+5 488 €-649 €
14+4 839 €+5 802 €-963 €
15+4 839 €+6 125 €-1 286 €
16+4 839 €+6 456 €-1 617 €
17+4 839 €+6 796 €-1 957 €
18+4 839 €+7 145 €-2 306 €
19+4 839 €+7 503 €-2 664 €
20+4 839 €+7 871 €-3 032 €
21+4 839 €+8 249 €-3 410 €
22+4 839 €+8 637 €-3 798 €
23+4 839 €+9 036 €-4 197 €
24+4 839 €+9 445 €-4 606 €
25+4 839 €+9 866 €-5 027 €
Total+120 975 €+137 684 €+-16 709 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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