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Détails du bien

Bien expiré
VilleBaule-Escoublac (44)
Surface1000m²
Coût Total1 559 160€
Loyer Annuel165 208€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+4 214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 362 000 €
Surface : 1000 m²
Prix au m² : 1 362 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BARNES La Baule vous propose en exclusivité cette villa historique, idéalement située en centre-ville, à quelques pas de la plage de La Baule, des commerces et de la gare. Signée par l’architecte reconnu Adrien Grave, cette maison de charme séduit par son authenticité, ses volumes généreux et sa belle luminosité. Véritable bien d’exception, elle offre un cadre de vie rare au cœur de l’une des stations balnéaires les plus recherchées de la côte Atlantique. Édifiée sur un terrain paysagé d’environ 1000 m², cette propriété bénéficie d’un jardin arboré, intime et ensoleillé, idéal pour profiter des extérieurs en toute sérénité. La villa présente une distribution familiale avec 5 chambres, parfaites pour une résidence principale ou secondaire, permettant d’accueillir famille et invités dans un environnement privilégié. Un garage ainsi que plusieurs places de stationnement complètent ce bien. Une adresse rare pour les amateurs de biens immobiliers de prestige, alliant emplacement premium, architecture et qualité de vie.

Ville : Baule-Escoublac
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44500
Total : 1 559 160€
Prix d'acquisition : 1 362 000€
Travaux : 88 200€
Valeur du bien : 1 450 200€
Frais de notaire : 108 960€
Coût estimé : 108 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1000m²
Loyer prédit : 13.77€/m²/mois
Fourchette : 10.12€ - 18.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 13767€/mois
Loyer annuel estimé : 165208€/an
Fourchette totale : 10120€ - 18730€/mois
Fourchette annuelle : 121435€ - 224761€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 14.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 050,54 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :7 050 535 €
Prix d'achat :1 362 000 €
Décote à l'achat :-5 688 535€ (-80.7%)
Marge achat-revente :5 491 375€ (77.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 559 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 722,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :454,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 8 176,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :757 485,81€
Coût de l'assurance :136 426,50€
Taxe foncière : 16 520,84€/an
Soit par mois : 1 376,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 13 767,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 9 553,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 213,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 1000 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 1000 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et vérification des normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres bien entretenues mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des normes électricité dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 200 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:45 000€
    Isolation combles: 1000 m² × 40€/m² = 40000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baule-Escoublac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 69 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 13 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 165 208 €/an
Calcul : 13 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 52 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 559 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 457 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 16 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 162 515 €
Revenus locatifs : +165 208 €
Charges déductibles : -162 515 €
Résultat foncier Année 1 : 2 693 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 74 315 €/an
Revenus locatifs : +165 208 €
Charges déductibles : -74 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 90 893 €/an
Prix d'achat du bien : 1 362 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 885 300 €(65% de 1 362 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 32 193 €/an
Calcul : 885 300 € × 3,636% = 32 193 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1165 208 €162 566 €52 388 €2 643 €---
2168 513 €72 975 €50 997 €95 538 €---
3171 883 €71 535 €49 558 €100 347 €---
4175 321 €70 047 €48 069 €105 274 €---
5178 827 €68 507 €46 529 €110 320 €---
6182 403 €66 913 €44 935 €115 490 €---
7186 052 €65 265 €43 287 €120 787 €---
8189 773 €63 560 €41 582 €126 213 €---
9193 568 €61 795 €39 818 €131 773 €---
10197 439 €59 970 €37 992 €137 469 €---
11201 388 €58 082 €36 104 €143 306 €---
12205 416 €56 129 €34 151 €149 287 €---
13209 524 €54 108 €32 130 €155 416 €---
14213 715 €52 017 €30 040 €161 697 €---
15217 989 €49 855 €27 877 €168 134 €---
16222 349 €47 617 €25 639 €174 732 €---
17226 796 €45 302 €23 324 €181 493 €---
18231 332 €42 908 €20 930 €188 424 €---
19235 958 €40 430 €18 452 €195 528 €---
20240 677 €37 867 €15 889 €202 810 €---
21245 491 €35 216 €13 238 €210 275 €---
22250 401 €32 473 €10 495 €217 928 €---
23255 409 €29 635 €7 657 €225 774 €---
24260 517 €26 699 €4 721 €233 818 €---
25265 727 €23 662 €1 684 €242 065 €---
TOTAL5 291 676 €1 395 133 €757 486 €3 896 542 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 896 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 165 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +34 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+34 694 €+793 €+33 901 €
2+34 694 €+28 661 €+6 033 €
3+34 694 €+30 104 €+4 590 €
4+34 694 €+31 582 €+3 112 €
5+34 694 €+33 096 €+1 598 €
6+34 694 €+34 647 €+47 €
7+34 694 €+36 236 €-1 542 €
8+34 694 €+37 864 €-3 170 €
9+34 694 €+39 532 €-4 838 €
10+34 694 €+41 241 €-6 547 €
11+34 694 €+42 992 €-8 298 €
12+34 694 €+44 786 €-10 092 €
13+34 694 €+46 625 €-11 931 €
14+34 694 €+48 509 €-13 815 €
15+34 694 €+50 440 €-15 746 €
16+34 694 €+52 420 €-17 726 €
17+34 694 €+54 448 €-19 754 €
18+34 694 €+56 527 €-21 833 €
19+34 694 €+58 658 €-23 964 €
20+34 694 €+60 843 €-26 149 €
21+34 694 €+63 083 €-28 389 €
22+34 694 €+65 378 €-30 684 €
23+34 694 €+67 732 €-33 038 €
24+34 694 €+70 145 €-35 451 €
25+34 694 €+72 620 €-37 926 €
Total+867 350 €+1 168 963 €+-301 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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