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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface75m²
Coût Total97 950€
Loyer Annuel7 961€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 10, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BERGSON Tram et commerces au pied de l'immeuble F4 de 75m2 + garage Cuisine séparée, séjour double, 2 chambres, balcon, ascenseur, double vitrage avec volets roulant électriques. Travaux à prévoir. Copropriété de 132 lots - dont 66 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2999.00 euros.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 97 950€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 22 350€
Valeur du bien : 92 350€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7961€/an
Fourchette totale : 492€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 5905€ - 10734€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :29,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 511,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 648,78€
Coût de l'assurance :8 815,50€
Taxe foncière : 796,15€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 249,92€/mois
Soit par an : 2 999,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 663,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine anciens et usés.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 350 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (revêtement sol), 24 m² × 30€/m² = 720€ (peinture murs), Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (peinture murs, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 950 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 999 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 727 €
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -29 727 €
Résultat foncier Année 1 : -21 766 €(Déficit de 21 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 377 €/an
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -7 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 365.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 961 €29 731 €3 233 €-21 769 €21 400 €369 €369 €
28 121 €7 294 €3 146 €827 €---
38 283 €7 205 €3 057 €1 079 €---
48 449 €7 112 €2 964 €1 337 €---
58 618 €7 016 €2 869 €1 601 €---
68 790 €6 918 €2 770 €1 873 €---
78 966 €6 815 €2 667 €2 151 €---
89 145 €6 710 €2 562 €2 436 €---
99 328 €6 600 €2 452 €2 728 €---
109 515 €6 487 €2 340 €3 027 €---
119 705 €6 370 €2 223 €3 334 €---
129 899 €6 250 €2 102 €3 649 €---
1310 097 €6 125 €1 977 €3 972 €---
1410 299 €5 996 €1 848 €4 303 €---
1510 505 €5 862 €1 714 €4 643 €---
1610 715 €5 724 €1 576 €4 991 €---
1710 929 €5 581 €1 434 €5 348 €---
1811 148 €5 434 €1 286 €5 714 €---
1911 371 €5 281 €1 134 €6 090 €---
2011 598 €5 124 €976 €6 475 €---
2111 830 €4 961 €813 €6 870 €---
2212 067 €4 792 €644 €7 275 €---
2312 308 €4 618 €470 €7 691 €---
2412 554 €4 437 €290 €8 117 €---
2512 806 €4 251 €103 €8 554 €---
TOTAL255 008 €172 694 €46 649 €82 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-6 420 €+8 092 €
2+1 672 €+137 €+1 535 €
3+1 672 €+324 €+1 348 €
4+1 672 €+401 €+1 271 €
5+1 672 €+480 €+1 192 €
6+1 672 €+562 €+1 110 €
7+1 672 €+645 €+1 027 €
8+1 672 €+731 €+941 €
9+1 672 €+818 €+854 €
10+1 672 €+908 €+764 €
11+1 672 €+1 000 €+672 €
12+1 672 €+1 095 €+577 €
13+1 672 €+1 192 €+480 €
14+1 672 €+1 291 €+381 €
15+1 672 €+1 393 €+279 €
16+1 672 €+1 497 €+175 €
17+1 672 €+1 604 €+68 €
18+1 672 €+1 714 €-42 €
19+1 672 €+1 827 €-155 €
20+1 672 €+1 942 €-270 €
21+1 672 €+2 061 €-389 €
22+1 672 €+2 182 €-510 €
23+1 672 €+2 307 €-635 €
24+1 672 €+2 435 €-763 €
25+1 672 €+2 566 €-894 €
Total+41 800 €+24 694 €+17 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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