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Maison avec jardin

VilleGrossouvre (18)
Surface85
Coût Total120 970
Loyer Annuel6 962
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 764,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, charmante maison idéale pour un premier achat ou un projet familial.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une pièce de vie lumineuse avec séjour et cuisine ouverte, donnant directement accès à une terrasse et à un jardin, parfaits pour profiter des beaux jours. Le chauffage est assuré par un poêle à granulés, apportant confort et économies d’énergie.

Une salle de bain avec WC est également présente. Quelques finitions restent à prévoir (peinture), laissant la possibilité de l’aménager à votre goût.

À l’étage, un escalier mène à un palier actuellement utilisé comme chambre, pouvant aussi servir de bureau ou d’espace détente. Vous trouverez également deux chambres en enfilade.

À l’extérieur, un cabanon sur le côté de la maison offre un espace de rangement supplémentaire et un accès à une cave, idéal pour le stockage.

👉 Maison avec du potentiel, à personnaliser selon vos envies 👉 Extérieur agréable 👉 Chauffage économique (poêle à granulés) 👉 Dépendance + cave

📍 À visiter sans tarder !

Ville : Grossouvre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.885570, 2.910130
Total : 120 970
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 50 770
Valeur du bien : 115 770
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6962€/an
Fourchette totale : 443€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5318€ - 9115€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :574,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 796
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :+16 204 (+33.2%)
Marge achat-revente :-72 174€ (-147.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 770,79
Coût de l'assurance :10 584,88
Taxe foncière : 696,24€/an
Soit par mois : 58,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 770(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 100
    Isolation combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 000
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€ + installation: 3000€ = 13000€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Rénovation salon:2 250
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité mise aux normes: 750€ = 1500€
  • Rénovation chambres:1 920
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grossouvre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 970 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 770
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 950
Revenus locatifs : +6 962
Charges déductibles : -55 950
Résultat foncier Année 1 : -48 988(Déficit de 48 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 588
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 180 €/an
Revenus locatifs : +6 962
Charges déductibles : -5 180
Résultat foncier Années 2+ : 1 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27587.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 96255 9544 065-48 99221 400 €27 592 €27 592 €
27 1025 0763 9572 025--25 567 €
37 2444 9653 8452 279--23 287 €
47 3894 8493 7292 539--20 748 €
57 5364 7303 6102 807--17 941 €
67 6874 6063 4863 081--14 860 €
77 8414 4783 3583 363--11 498 €
87 9984 3463 2263 652--7 846 €
98 1584 2093 0893 949--3 897 €
108 3214 0672 9484 253---
118 4873 9212 8014 566---
128 6573 7692 6504 888---
138 8303 6122 4935 217---
149 0073 4502 3315 556---
159 1873 2822 1635 904---
169 3703 1091 9896 262---
179 5582 9291 8106 629---
189 7492 7441 6247 005---
199 9442 5511 4327 393---
2010 1432 3521 2337 790---
2110 3462 1471 0278 199---
2210 5531 9348148 619---
2310 7641 7145949 050---
2410 9791 4863669 493---
2511 1991 2501319 948---
TOTAL223 007137 53258 77185 47521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 475
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 462-6 420+7 882
2+1 4620+1 462
3+1 4620+1 462
4+1 4620+1 462
5+1 4620+1 462
6+1 4620+1 462
7+1 4620+1 462
8+1 4620+1 462
9+1 4620+1 462
10+1 462+107+1 355
11+1 462+1 370+92
12+1 462+1 466-4
13+1 462+1 565-103
14+1 462+1 667-205
15+1 462+1 771-309
16+1 462+1 878-416
17+1 462+1 989-527
18+1 462+2 102-640
19+1 462+2 218-756
20+1 462+2 337-875
21+1 462+2 460-998
22+1 462+2 586-1 124
23+1 462+2 715-1 253
24+1 462+2 848-1 386
25+1 462+2 984-1 522
Total+36 550+25 643+10 907
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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