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Détails du bien

VilleGrenoble (38)
Surface55m²
Coût Total136 970€
Loyer Annuel7 881€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 12, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Grenoble, secteur Stalingrad — Au 7ème étage d'une copropriété fermée et ravalée, avec ascenseur, découvrez cet appartement de type 3 pièces d'environ 55 m² offrant une vue dégagée et imprenable sur les massifs environnants.

Lumineux et bien orienté, il se compose d'un séjour ouvrant sur un balcon avec une belle perspective sur la montagne, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC séparés.

Le bien bénéficie de nombreux atouts : double vitrage, climatisation, chauffage collectif au gaz, et une exposition qui garantit un ensoleillement agréable tout au long de la journée. Une cave et un garage complètent ce bien.

Des travaux de rénovation intérieure sont à prévoir, laissant ainsi la possibilité de personnaliser entièrement le logement selon vos goûts et vos besoins. Un beau potentiel de valorisation à saisir.

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif dans un secteur bien desservi par les transports en commun et à proximité de toutes les commodités.

Emilie. VERRIER Agent commercial

RSAC n°528935018 à Grenoble FONCIA Grenoble 11 Boulevard Agutte Sembat - 38000 Grenoble - CPI74012016000012160

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 136 970€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 30 050€
Valeur du bien : 129 050€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7881€/an
Fourchette totale : 512€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 10113€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 165,3 €/m²
Basé sur :938 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 092 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-20 092€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-17 878€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 707,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 707,51€
Coût de l'assurance :11 642,45€
Taxe foncière : 788,06€/an
Soit par mois : 65,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage collectif au gaz est déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 050 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage collectif au gaz est déjà en place. = 0€
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 7000€, Main d'œuvre: 2000€ = 9000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Chambres:2 700€
    Peinture 2 chambres: 40m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Salon:1 350€
    Peinture salon: 20m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€ = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 881 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 970 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 725 €
Revenus locatifs : +7 881 €
Charges déductibles : -35 725 €
Résultat foncier Année 1 : -27 844 €(Déficit de 27 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 675 €/an
Revenus locatifs : +7 881 €
Charges déductibles : -5 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6444.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 881 €35 729 €4 425 €-27 848 €21 400 €6 448 €6 448 €
28 038 €5 559 €4 306 €2 479 €--3 970 €
38 199 €5 436 €4 182 €2 763 €--1 206 €
48 363 €5 308 €4 055 €3 055 €---
58 530 €5 176 €3 923 €3 354 €---
68 701 €5 040 €3 786 €3 661 €---
78 875 €4 899 €3 646 €3 975 €---
89 052 €4 754 €3 500 €4 298 €---
99 233 €4 604 €3 350 €4 630 €---
109 418 €4 448 €3 195 €4 970 €---
119 606 €4 288 €3 034 €5 318 €---
129 799 €4 122 €2 869 €5 676 €---
139 995 €3 951 €2 697 €6 043 €---
1410 194 €3 774 €2 520 €6 420 €---
1510 398 €3 591 €2 338 €6 807 €---
1610 606 €3 402 €2 149 €7 204 €---
1710 818 €3 207 €1 954 €7 611 €---
1811 035 €3 006 €1 752 €8 029 €---
1911 255 €2 797 €1 544 €8 458 €---
2011 481 €2 582 €1 328 €8 898 €---
2111 710 €2 360 €1 106 €9 350 €---
2211 944 €2 130 €876 €9 814 €---
2312 183 €1 893 €639 €10 291 €---
2412 427 €1 648 €394 €10 779 €---
2512 676 €1 394 €140 €11 281 €---
TOTAL252 419 €125 102 €63 708 €127 318 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €-6 420 €+8 075 €
2+1 655 €0 €+1 655 €
3+1 655 €0 €+1 655 €
4+1 655 €+554 €+1 101 €
5+1 655 €+1 006 €+649 €
6+1 655 €+1 098 €+557 €
7+1 655 €+1 193 €+462 €
8+1 655 €+1 290 €+365 €
9+1 655 €+1 389 €+266 €
10+1 655 €+1 491 €+164 €
11+1 655 €+1 596 €+59 €
12+1 655 €+1 703 €-48 €
13+1 655 €+1 813 €-158 €
14+1 655 €+1 926 €-271 €
15+1 655 €+2 042 €-387 €
16+1 655 €+2 161 €-506 €
17+1 655 €+2 283 €-628 €
18+1 655 €+2 409 €-754 €
19+1 655 €+2 537 €-882 €
20+1 655 €+2 670 €-1 015 €
21+1 655 €+2 805 €-1 150 €
22+1 655 €+2 944 €-1 289 €
23+1 655 €+3 087 €-1 432 €
24+1 655 €+3 234 €-1 579 €
25+1 655 €+3 384 €-1 729 €
Total+41 375 €+38 195 €+3 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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