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Détails du bien

Bien expiré
VilleBatz-sur-Mer (44)
Surface41m²
Coût Total94 223€
Loyer Annuel5 479€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 392 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 448,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Investissement locatif sous bail commercial gérée loueur meublé rentabilité 6.58 % Loyer perçu par le propriétaire annuel HT : 3 818,00 € Charges générales de copropriété / an : 110,00 € Taxe foncière : 177,00 €

Bail renouvelé à compter du 31 octobre 2018, pour une durée ferme de 9 ans et 11 mois, jusqu'au 30 septembre 2028.

  • 1 semaine d'occupation par an
  • Loyer payé trimestriellement par l'exploitant
  • Travaux de rénovation de l'appartement et renouvellement du mobilier effectués en 2019
  • Des travaux en cours sur la copropriété

Appartement T3 en duplex de 40,67 m², comprenant au 1er étage: un séjour avec coin cuisine, une salle de bain et un W.C, une chambre. Au 2è étage: une seconde chambre et une salle de bain. Une terrasse complète ce bien. La résidence 3* fut rénovée en 2007. Elle comprend 98 appartements, construits en duplex en 7 hameaux, au coeur d'un parc paysager de 7 hectares. Elle dispose d'une piscine extérieure chauffée, d'un terrain de tennis et d'un club d'animation. Pour plus d'informations contactez Patrim Riviera

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Ville : Batz-sur-Mer
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44740
Total : 94 223€
Prix d'acquisition : 59 392€
Travaux : 30 080€
Valeur du bien : 89 472€
Frais de notaire : 4 751€
Coût estimé : 4 751€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5479€/an
Fourchette totale : 371€ - 562€/mois
Fourchette annuelle : 4452€ - 6743€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 687,5 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 188 €
Prix d'achat :59 392 €
Décote à l'achat :-132 796€ (-69.1%)
Marge achat-revente :97 965€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 223€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :27,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 927,04€
Coût de l'assurance :8 244,51€
Taxe foncière : 177,00€/an
Soit par mois : 14,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 9,17€/mois
Soit par an : 110,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 456,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 518,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 587 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 080 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 20€ = 200€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€ = 1320€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€ = 660€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Batz-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 479 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 223 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 177 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 110 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 869 €
Revenus locatifs : +5 479 €
Charges déductibles : -33 869 €
Résultat foncier Année 1 : -28 390 €(Déficit de 28 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 789 €/an
Revenus locatifs : +5 479 €
Charges déductibles : -3 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6990.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 392 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 605 €(65% de 59 392 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 404 €/an
Calcul : 38 605 € × 3,636% = 1 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 479 €33 872 €3 175 €-28 393 €21 400 €6 993 €6 993 €
25 589 €3 708 €3 091 €1 881 €--5 112 €
35 700 €3 621 €3 004 €2 080 €--3 033 €
45 814 €3 531 €2 914 €2 284 €--749 €
55 931 €3 437 €2 821 €2 493 €---
66 049 €3 341 €2 724 €2 708 €---
76 170 €3 241 €2 624 €2 929 €---
86 294 €3 138 €2 521 €3 156 €---
96 419 €3 031 €2 414 €3 389 €---
106 548 €2 920 €2 304 €3 628 €---
116 679 €2 806 €2 189 €3 873 €---
126 812 €2 688 €2 071 €4 125 €---
136 949 €2 565 €1 948 €4 384 €---
147 088 €2 438 €1 822 €4 649 €---
157 229 €2 307 €1 691 €4 922 €---
167 374 €2 172 €1 555 €5 202 €---
177 521 €2 031 €1 415 €5 490 €---
187 672 €1 886 €1 269 €5 786 €---
197 825 €1 736 €1 119 €6 089 €---
207 982 €1 581 €964 €6 401 €---
218 141 €1 420 €803 €6 722 €---
228 304 €1 253 €637 €7 051 €---
238 470 €1 081 €465 €7 389 €---
248 640 €903 €286 €7 737 €---
258 813 €719 €102 €8 094 €---
TOTAL175 493 €91 427 €45 927 €84 067 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 151 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 151 €-6 420 €+7 571 €
2+1 151 €0 €+1 151 €
3+1 151 €0 €+1 151 €
4+1 151 €0 €+1 151 €
5+1 151 €+523 €+628 €
6+1 151 €+813 €+338 €
7+1 151 €+879 €+272 €
8+1 151 €+947 €+204 €
9+1 151 €+1 017 €+134 €
10+1 151 €+1 088 €+63 €
11+1 151 €+1 162 €-11 €
12+1 151 €+1 237 €-86 €
13+1 151 €+1 315 €-164 €
14+1 151 €+1 395 €-244 €
15+1 151 €+1 477 €-326 €
16+1 151 €+1 561 €-410 €
17+1 151 €+1 647 €-496 €
18+1 151 €+1 736 €-585 €
19+1 151 €+1 827 €-676 €
20+1 151 €+1 920 €-769 €
21+1 151 €+2 016 €-865 €
22+1 151 €+2 115 €-964 €
23+1 151 €+2 217 €-1 066 €
24+1 151 €+2 321 €-1 170 €
25+1 151 €+2 428 €-1 277 €
Total+28 775 €+25 220 €+3 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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