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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface29m²
Coût Total47 620€
Loyer Annuel3 801€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 172,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Kitchenette, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A SAINT-GAUDENS, dans la charmante Résidence Les Saules, venez découvrir ce studio de 29 m² et sa place de stationnement. VENDU LIBRE Situé au 2ème étage avec ascenseur, il vous séduira par sa belle exposition sud. Malgré quelques rafraîchissements à prévoir, son DPE D vous permettra d'y habiter ou de le louer facilement. Vous trouverez des propositions d'aménagement sur les dernières photos. A VISITER SANS TARDER Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 640 euros et 920 euros par an. Surface CARREZ : 29.28 m² Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 90. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur . Annonce rédigée par un(e) Agent commercial RSAC N° 915 270 342 Ville du greffe : TOULOUSE

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.109340, 0.723702
Total : 47 620€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 10 900€
Valeur du bien : 44 900€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 317€/mois
Loyer annuel estimé : 3801€/an
Fourchette totale : 258€ - 389€/mois
Fourchette annuelle : 3097€ - 4666€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,65 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 049 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :+2 951€ (+9.5%)
Marge achat-revente :-16 571€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :47 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :233,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :13,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 247,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 375,91€
Coût de l'assurance :4 166,75€
Taxe foncière : 380,15€/an
Soit par mois : 31,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 316,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 278,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture des murs, remplacement de la robinetterie si vieille
Quantité: 10 m² de peinture, 1 robinetterie
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 20 m² de peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si insuffisantes, mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 900 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 820€
  • Cuisine:2 400€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électricité: 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€, Ajout de prises: 200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 801 €/an
Calcul : 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 47 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 167 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 998 €
Revenus locatifs : +3 801 €
Charges déductibles : -12 998 €
Résultat foncier Année 1 : -9 197 €(Déficit de 9 197 €)
Imputable sur revenu global : 9 197 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 098 €/an
Revenus locatifs : +3 801 €
Charges déductibles : -2 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 703 €/an
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 801 €13 000 €1 553 €-9 198 €9 198 €--
23 877 €2 058 €1 511 €1 820 €---
33 955 €2 015 €1 468 €1 940 €---
44 034 €1 970 €1 423 €2 064 €---
54 115 €1 924 €1 377 €2 191 €---
64 197 €1 876 €1 329 €2 321 €---
74 281 €1 827 €1 280 €2 454 €---
84 367 €1 776 €1 229 €2 591 €---
94 454 €1 723 €1 177 €2 731 €---
104 543 €1 669 €1 122 €2 874 €---
114 634 €1 613 €1 066 €3 021 €---
124 727 €1 555 €1 008 €3 172 €---
134 821 €1 495 €948 €3 327 €---
144 918 €1 433 €886 €3 485 €---
155 016 €1 368 €822 €3 648 €---
165 116 €1 302 €755 €3 814 €---
175 219 €1 234 €687 €3 985 €---
185 323 €1 163 €616 €4 160 €---
195 429 €1 090 €543 €4 340 €---
205 538 €1 014 €467 €4 524 €---
215 649 €936 €389 €4 713 €---
225 762 €855 €308 €4 907 €---
235 877 €772 €225 €5 105 €---
245 995 €685 €139 €5 309 €---
256 114 €596 €49 €5 518 €---
TOTAL121 762 €46 946 €22 376 €74 816 €9 198 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 759 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+798 €-2 759 €+3 557 €
2+798 €+546 €+252 €
3+798 €+582 €+216 €
4+798 €+619 €+179 €
5+798 €+657 €+141 €
6+798 €+696 €+102 €
7+798 €+736 €+62 €
8+798 €+777 €+21 €
9+798 €+819 €-21 €
10+798 €+862 €-64 €
11+798 €+906 €-108 €
12+798 €+952 €-154 €
13+798 €+998 €-200 €
14+798 €+1 046 €-248 €
15+798 €+1 094 €-296 €
16+798 €+1 144 €-346 €
17+798 €+1 195 €-397 €
18+798 €+1 248 €-450 €
19+798 €+1 302 €-504 €
20+798 €+1 357 €-559 €
21+798 €+1 414 €-616 €
22+798 €+1 472 €-674 €
23+798 €+1 532 €-734 €
24+798 €+1 593 €-795 €
25+798 €+1 655 €-857 €
Total+19 950 €+22 445 €+-2 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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