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Détails du bien

VilleBéziers (34)
Surface174
Coût Total301 260
Loyer Annuel23 475
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 258,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À Béziers, dans le quartier recherché d'Injalbert, à proximité immédiate des écoles, des commerces et des transports, venez découvrir cette maison d'environ 174 m² actuellement divisée en trois logements (avec 3 compteurs linky). Au rez-de-chaussée, vous trouverez un premier T2 offrant une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte équipée, donnant sur une cour, ainsi qu'une chambre et une salle d'eau avec WC. Sur ce même niveau, un second T2, à rénover, se compose d'un séjour d'environ 16 m² et d'une chambre avec point d'eau. À l'étage, un spacieux T3 d'environ 89 m² propose un grand salon ouvrant sur un balcon, deux chambres, une cuisine indépendante, une vaste salle de bain équipée d'une baignoire et d'une douche, ainsi qu'une buanderie avec WC. Cette maison offre un beau potentiel après quelques travaux et dispose de deux places de stationnement. Il est également possible de réunir l'ensemble pour créer une seule et grande habitation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 219 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Julien RIBOT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BEZIERS sous le numéro 832855514

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Total : 301 260
Prix d'acquisition : 219 000
Travaux : 64 740
Valeur du bien : 283 740
Frais de notaire : 17 520
Coût estimé : 17 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1956€/mois
Loyer annuel estimé : 23475€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2551€/mois
Fourchette annuelle : 18004€ - 30610€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 256,61 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :392 651
Prix d'achat :219 000
Décote à l'achat :-173 651 (-44.2%)
Marge achat-revente :91 391€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 492,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 579,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 360,97
Coût de l'assurance :26 360,25
Taxe foncière : 2 347,55€/an
Soit par mois : 195,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 956,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 775,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 740(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 440
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 140✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 475 €/an
Calcul : 1 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 255
Revenus locatifs : +23 475
Charges déductibles : -78 255
Résultat foncier Année 1 : -54 779(Déficit de 54 779 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 379
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 515 €/an
Revenus locatifs : +23 475
Charges déductibles : -13 515
Résultat foncier Années 2+ : 9 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33379.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 47578 26410 122-54 78921 400 €33 389 €33 389 €
223 94513 2559 85410 690--22 699 €
324 42412 9779 57511 446--11 253 €
424 91212 6909 28812 223---
525 41112 3928 99013 018---
625 91912 0848 68213 835---
726 43711 7668 36414 671---
826 96611 4368 03415 530---
927 50511 0957 69416 410---
1028 05510 7437 34117 313---
1128 61610 3786 97618 238---
1229 18910 0016 59919 188---
1329 7739 6106 20820 162---
1430 3689 2065 80421 162---
1530 9758 7885 38622 187---
1631 5958 3564 95423 239---
1732 2277 9094 50724 318---
1832 8717 4464 04425 425---
1933 5296 9673 56526 561---
2034 1996 4723 07027 727---
2134 8835 9602 55828 924---
2235 5815 4302 02830 151---
2336 2934 8811 48031 411---
2437 0184 31491232 704---
2537 7593 72732534 031---
TOTAL751 927296 150146 361455 77721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 455 777
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 930-6 420+11 350
2+4 9300+4 930
3+4 9300+4 930
4+4 930+291+4 639
5+4 930+3 906+1 024
6+4 930+4 150+780
7+4 930+4 401+529
8+4 930+4 659+271
9+4 930+4 923+7
10+4 930+5 194-264
11+4 930+5 472-542
12+4 930+5 756-826
13+4 930+6 049-1 119
14+4 930+6 349-1 419
15+4 930+6 656-1 726
16+4 930+6 972-2 042
17+4 930+7 295-2 365
18+4 930+7 628-2 698
19+4 930+7 968-3 038
20+4 930+8 318-3 388
21+4 930+8 677-3 747
22+4 930+9 045-4 115
23+4 930+9 423-4 493
24+4 930+9 811-4 881
25+4 930+10 209-5 279
Total+123 250+136 733+-13 483
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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