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Détails du bien

Bien expiré
VilleSciez (74)
Surface135m²
Coût Total330 200€
Loyer Annuel29 619€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+493€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 851,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Bâtisse de caractère en pierre apparentes parmi l'une des plus anciennes du hameau de Filly vous offrant un bel espace de plus de 135 m² à rénover dont une spacieuse pièce de vie avec cheminée. Vous bénéficiez également d'un garage, d'une cave. Idéalement situé sur la commune de Sciez, plus précisément au hameau dit de Filly, à environ 35 minutes du centre de Genève, à proximité de toutes les commodités : boulangerie, hypermarché, pharmacie, écoles, à 5 minutes du lac Léman, du port et des plages de Sciez ou d'Excenevex. Vous aurez également la possibilité d'acquérir une ancienne dépendance, remise avec jardin située en zone constructible que vous pourrez transformer en « petite habitation » pour vous-même ou dans le cadre d'un investissement locatif. Prix en supplément, nous consulter. Prix : 250000.0 euros, Net vendeur : 237000.0 euros , Honoraires charge acquéreur : 5.49 %TTC. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Sciez
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Total : 330 200€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 310 200€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 18.28€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 25.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2468€/mois
Loyer annuel estimé : 29619€/an
Fourchette totale : 1749€ - 3483€/mois
Fourchette annuelle : 20992€ - 41791€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 631,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :96,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 728,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 365,33€
Coût de l'assurance :28 892,50€
Taxe foncière : 2 961,88€/an
Soit par mois : 246,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 468,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 975,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :493,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (remplacement du parquet, peinture des murs et plafonds)
Quantité: 45 m²
Raison: État 2.5/5 visible - parquet usé et murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15 300€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 40€/m² = 5 400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9 600€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:5 400€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 120€/m² = 5 400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sciez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Aides potentielles disponibles pour l'isolation et le chauffage.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 619 €/an
Calcul : 2 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 156 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 336 €
Revenus locatifs : +29 619 €
Charges déductibles : -75 336 €
Résultat foncier Année 1 : -45 717 €(Déficit de 45 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 136 €/an
Revenus locatifs : +29 619 €
Charges déductibles : -15 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 483 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24317.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 619 €75 347 €11 029 €-45 728 €21 400 €24 328 €24 328 €
230 211 €14 853 €10 735 €15 358 €--8 970 €
330 815 €14 549 €10 432 €16 266 €---
431 432 €14 235 €10 118 €17 197 €---
532 060 €13 910 €9 793 €18 150 €---
632 702 €13 574 €9 457 €19 127 €---
733 356 €13 227 €9 109 €20 129 €---
834 023 €12 867 €8 749 €21 156 €---
934 703 €12 495 €8 378 €22 208 €---
1035 397 €12 110 €7 993 €23 287 €---
1136 105 €11 713 €7 595 €24 393 €---
1236 827 €11 301 €7 184 €25 526 €---
1337 564 €10 875 €6 758 €26 688 €---
1438 315 €10 435 €6 318 €27 880 €---
1539 081 €9 980 €5 862 €29 102 €---
1639 863 €9 509 €5 391 €30 354 €---
1740 660 €9 022 €4 904 €31 639 €---
1841 474 €8 518 €4 400 €32 956 €---
1942 303 €7 997 €3 879 €34 306 €---
2043 149 €7 457 €3 340 €35 692 €---
2144 012 €6 900 €2 782 €37 112 €---
2244 892 €6 323 €2 206 €38 569 €---
2345 790 €5 727 €1 609 €40 063 €---
2446 706 €5 110 €992 €41 596 €---
2547 640 €4 471 €354 €43 169 €---
TOTAL948 701 €322 505 €159 365 €626 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 626 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 220 €-6 420 €+12 640 €
2+6 220 €0 €+6 220 €
3+6 220 €+2 189 €+4 031 €
4+6 220 €+5 159 €+1 061 €
5+6 220 €+5 445 €+775 €
6+6 220 €+5 738 €+482 €
7+6 220 €+6 039 €+181 €
8+6 220 €+6 347 €-127 €
9+6 220 €+6 662 €-442 €
10+6 220 €+6 986 €-766 €
11+6 220 €+7 318 €-1 098 €
12+6 220 €+7 658 €-1 438 €
13+6 220 €+8 007 €-1 787 €
14+6 220 €+8 364 €-2 144 €
15+6 220 €+8 730 €-2 510 €
16+6 220 €+9 106 €-2 886 €
17+6 220 €+9 492 €-3 272 €
18+6 220 €+9 887 €-3 667 €
19+6 220 €+10 292 €-4 072 €
20+6 220 €+10 707 €-4 487 €
21+6 220 €+11 134 €-4 914 €
22+6 220 €+11 571 €-5 351 €
23+6 220 €+12 019 €-5 799 €
24+6 220 €+12 479 €-6 259 €
25+6 220 €+12 951 €-6 731 €
Total+155 500 €+187 859 €+-32 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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