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Appartement à vendre

VilleArudy (64)
Surface95.4m²
Coût Total124 310€
Loyer Annuel9 273€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 95.4 m²
Prix au m² : 1 126,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

ORPI OLORON vous propose cet appartement spacieux et libre, situé au 1er étage d'une résidence à Arudy. Il bénéficie d'un balcon, d'une cave et nécessite un rafraîchissement pour révéler tout son potentiel.

Caractéristiques de l'appartement

Superficie de 95,4 m², offrant de beaux volumes pour un cadre de vie confortable.

Composé de 3 chambres et d'un salon lumineux, idéal pour une famille ou pour un investisseur cherchant un bien à valoriser.

Un balcon agréable permettant de profiter des journées ensoleillées.

Une cave, pratique pour le rangement et le stockage.

Stationnement facilité grâce à un parking intérieur et un parking extérieur.

Un seul propriétaire, la copropriété est en cours de création.

Le logement du rez-de-chaussée, actuellement occupé, sera libéré en février 2026, offrant une meilleure maîtrise de l'ensemble du bâtiment.

Référence agence : 1919

Ville : Arudy
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64260
Coordonnées : 43.105603, -0.435662
Total : 124 310€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 8 210€
Valeur du bien : 115 710€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.4m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9273€/an
Fourchette totale : 622€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7470€ - 11511€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 105,77 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 490 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :+2 010€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-18 820€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,76€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 667,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 592,33€
Coût de l'assurance :15 227,98€
Taxe foncière : 927,30€/an
Soit par mois : 77,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 585 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 210 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arudy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 273 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 310 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 932 €
Revenus locatifs : +9 273 €
Charges déductibles : -13 932 €
Résultat foncier Année 1 : -4 659 €(Déficit de 4 659 €)
Imputable sur revenu global : 4 659 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 722 €/an
Revenus locatifs : +9 273 €
Charges déductibles : -5 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 551 €/an
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 273 €13 936 €4 189 €-4 663 €4 663 €--
29 458 €5 614 €4 078 €3 844 €---
39 648 €5 500 €3 963 €4 148 €---
49 841 €5 381 €3 844 €4 460 €---
510 037 €5 258 €3 721 €4 780 €---
610 238 €5 130 €3 594 €5 108 €---
710 443 €4 999 €3 462 €5 444 €---
810 652 €4 862 €3 326 €5 789 €---
910 865 €4 721 €3 185 €6 143 €---
1011 082 €4 576 €3 039 €6 507 €---
1111 304 €4 425 €2 888 €6 879 €---
1211 530 €4 268 €2 732 €7 261 €---
1311 760 €4 107 €2 570 €7 653 €---
1411 996 €3 940 €2 403 €8 056 €---
1512 235 €3 767 €2 230 €8 469 €---
1612 480 €3 588 €2 051 €8 892 €---
1712 730 €3 403 €1 866 €9 327 €---
1812 984 €3 211 €1 675 €9 773 €---
1913 244 €3 013 €1 477 €10 231 €---
2013 509 €2 808 €1 272 €10 701 €---
2113 779 €2 596 €1 059 €11 183 €---
2214 055 €2 376 €840 €11 678 €---
2314 336 €2 149 €613 €12 187 €---
2414 623 €1 914 €378 €12 708 €---
2514 915 €1 671 €135 €13 244 €---
TOTAL297 016 €107 213 €60 592 €189 804 €4 663 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 399 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 947 €-1 399 €+3 346 €
2+1 947 €+1 153 €+794 €
3+1 947 €+1 244 €+703 €
4+1 947 €+1 338 €+609 €
5+1 947 €+1 434 €+513 €
6+1 947 €+1 532 €+415 €
7+1 947 €+1 633 €+314 €
8+1 947 €+1 737 €+210 €
9+1 947 €+1 843 €+104 €
10+1 947 €+1 952 €-5 €
11+1 947 €+2 064 €-117 €
12+1 947 €+2 178 €-231 €
13+1 947 €+2 296 €-349 €
14+1 947 €+2 417 €-470 €
15+1 947 €+2 541 €-594 €
16+1 947 €+2 668 €-721 €
17+1 947 €+2 798 €-851 €
18+1 947 €+2 932 €-985 €
19+1 947 €+3 069 €-1 122 €
20+1 947 €+3 210 €-1 263 €
21+1 947 €+3 355 €-1 408 €
22+1 947 €+3 504 €-1 557 €
23+1 947 €+3 656 €-1 709 €
24+1 947 €+3 812 €-1 865 €
25+1 947 €+3 973 €-2 026 €
Total+48 675 €+56 941 €+-8 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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