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Usson Du Poitou

VilleUsson-du-Poitou (86)
Surface57m²
Coût Total73 070€
Loyer Annuel4 189€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 26 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 464,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Mandat exclusif, Cheminée, Chauffage au bois

MAISON ANCIENNE à rénover comprenant cuisine, pièce principale, dégagement, salle de bains/wc. Grenier aménageable. Dépendances. Jardin de 2646 m². Autre parcelle non attenante de 2646 m². Tout à l'égout.

Ville : Usson-du-Poitou
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86350
Coordonnées : 46.250145, 0.576306
Total : 73 070€
Prix d'acquisition : 26 500€
Travaux : 44 450€
Valeur du bien : 70 950€
Frais de notaire : 2 120€
Coût estimé : 2 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 349€/mois
Loyer annuel estimé : 4189€/an
Fourchette totale : 272€ - 449€/mois
Fourchette annuelle : 3259€ - 5384€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :804,17 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :45 838 €
Prix d'achat :26 500 €
Décote à l'achat :-19 338€ (-42.2%)
Marge achat-revente :-27 232€ (-59.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 378,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 916,13€
Coût de l'assurance :5 480,25€
Taxe foncière : 418,90€/an
Soit par mois : 34,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 349,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 413,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés, carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture murs et plafonds
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - sol et murs en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 450 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:2 850€
    Isolation combles: 57 m² × 50€/m² = 2850€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 75€/m² = 2250€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 75€/m² = 1125€, Peinture murs et plafonds: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Usson-du-Poitou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 349 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 189 €/an
Calcul : 349 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 070 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 219 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 419 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 505 €
Revenus locatifs : +4 189 €
Charges déductibles : -47 505 €
Résultat foncier Année 1 : -43 316 €(Déficit de 43 316 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 916 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 055 €/an
Revenus locatifs : +4 189 €
Charges déductibles : -3 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 134 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21915.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 26 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 225 €(65% de 26 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 626 €/an
Calcul : 17 225 € × 3,636% = 626 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 189 €47 507 €2 419 €-43 318 €21 400 €21 918 €21 918 €
24 273 €2 992 €2 354 €1 280 €--20 638 €
34 358 €2 925 €2 287 €1 433 €--19 205 €
44 445 €2 856 €2 218 €1 589 €--17 616 €
54 534 €2 785 €2 147 €1 749 €--15 866 €
64 625 €2 711 €2 073 €1 914 €--13 952 €
74 717 €2 634 €1 996 €2 083 €--11 869 €
84 812 €2 555 €1 917 €2 256 €--9 613 €
94 908 €2 474 €1 836 €2 434 €--7 178 €
105 006 €2 389 €1 751 €2 617 €--4 561 €
115 106 €2 302 €1 664 €2 804 €--1 757 €
125 208 €2 212 €1 573 €2 997 €---
135 313 €2 118 €1 480 €3 195 €---
145 419 €2 022 €1 383 €3 397 €---
155 527 €1 922 €1 284 €3 606 €---
165 638 €1 818 €1 180 €3 819 €---
175 751 €1 712 €1 073 €4 039 €---
185 866 €1 601 €963 €4 264 €---
195 983 €1 487 €849 €4 496 €---
206 103 €1 369 €731 €4 734 €---
216 225 €1 247 €609 €4 978 €---
226 349 €1 121 €482 €5 229 €---
236 476 €990 €352 €5 486 €---
246 606 €855 €217 €5 751 €---
256 738 €715 €77 €6 022 €---
TOTAL134 174 €95 319 €34 916 €38 855 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+880 €-6 420 €+7 300 €
2+880 €0 €+880 €
3+880 €0 €+880 €
4+880 €0 €+880 €
5+880 €0 €+880 €
6+880 €0 €+880 €
7+880 €0 €+880 €
8+880 €0 €+880 €
9+880 €0 €+880 €
10+880 €0 €+880 €
11+880 €0 €+880 €
12+880 €+899 €-19 €
13+880 €+958 €-78 €
14+880 €+1 019 €-139 €
15+880 €+1 082 €-202 €
16+880 €+1 146 €-266 €
17+880 €+1 212 €-332 €
18+880 €+1 279 €-399 €
19+880 €+1 349 €-469 €
20+880 €+1 420 €-540 €
21+880 €+1 493 €-613 €
22+880 €+1 569 €-689 €
23+880 €+1 646 €-766 €
24+880 €+1 725 €-845 €
25+880 €+1 807 €-927 €
Total+22 000 €+12 184 €+9 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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