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Duplex T4 à rénover

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface74.7m²
Coût Total206 900€
Loyer Annuel12 918€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 74.7 m²
Prix au m² : 2 008,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex T4 à rénover - 209 quai de Brazza à Bordeaux

Je vous propose ce duplex T3 de 74,7 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 1 étage, à Bordeaux dans le quartier de La Bastide. Cet appartement en duplex comprend un séjour, 2 chambres, 1 salle de bain et un coin bureau. Des travaux sont à prévoir.

Direct propriétaire. Lot n°9

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33100
Coordonnées : 44.868170, -0.537710
Total : 206 900€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 44 900€
Valeur du bien : 194 900€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.7m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1076€/mois
Loyer annuel estimé : 12918€/an
Fourchette totale : 788€ - 1470€/mois
Fourchette annuelle : 9461€ - 17637€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 917,72 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 654 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-142 654€ (-48.7%)
Marge achat-revente :85 754€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 099,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 836,62€
Coût de l'assurance :18 103,75€
Taxe foncière : 1 291,76€/an
Soit par mois : 107,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 207,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 74.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 900 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 076 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Calcul : 1 076 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 128 €
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -54 128 €
Résultat foncier Année 1 : -41 211 €(Déficit de 41 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 228 €/an
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -9 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19810.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 918 €54 135 €7 219 €-41 217 €21 400 €19 817 €19 817 €
213 176 €9 047 €7 031 €4 129 €--15 688 €
313 440 €8 852 €6 836 €4 588 €--11 100 €
413 708 €8 649 €6 634 €5 059 €--6 041 €
513 982 €8 440 €6 424 €5 542 €--499 €
614 262 €8 223 €6 207 €6 039 €---
714 547 €7 999 €5 983 €6 549 €---
814 838 €7 766 €5 750 €7 072 €---
915 135 €7 525 €5 509 €7 610 €---
1015 438 €7 275 €5 259 €8 163 €---
1115 747 €7 016 €5 000 €8 730 €---
1216 061 €6 748 €4 732 €9 313 €---
1316 383 €6 471 €4 455 €9 912 €---
1416 710 €6 183 €4 167 €10 527 €---
1517 045 €5 885 €3 869 €11 159 €---
1617 385 €5 577 €3 561 €11 809 €---
1717 733 €5 257 €3 241 €12 476 €---
1818 088 €4 926 €2 910 €13 162 €---
1918 450 €4 583 €2 567 €13 866 €---
2018 819 €4 228 €2 212 €14 591 €---
2119 195 €3 860 €1 844 €15 335 €---
2219 579 €3 479 €1 463 €16 100 €---
2319 970 €3 084 €1 068 €16 887 €---
2420 370 €2 675 €659 €17 695 €---
2520 777 €2 251 €235 €18 526 €---
TOTAL413 756 €200 134 €104 837 €213 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713 €-6 420 €+9 133 €
2+2 713 €0 €+2 713 €
3+2 713 €0 €+2 713 €
4+2 713 €0 €+2 713 €
5+2 713 €0 €+2 713 €
6+2 713 €+1 662 €+1 051 €
7+2 713 €+1 965 €+748 €
8+2 713 €+2 122 €+591 €
9+2 713 €+2 283 €+430 €
10+2 713 €+2 449 €+264 €
11+2 713 €+2 619 €+94 €
12+2 713 €+2 794 €-81 €
13+2 713 €+2 974 €-261 €
14+2 713 €+3 158 €-445 €
15+2 713 €+3 348 €-635 €
16+2 713 €+3 543 €-830 €
17+2 713 €+3 743 €-1 030 €
18+2 713 €+3 948 €-1 235 €
19+2 713 €+4 160 €-1 447 €
20+2 713 €+4 377 €-1 664 €
21+2 713 €+4 600 €-1 887 €
22+2 713 €+4 830 €-2 117 €
23+2 713 €+5 066 €-2 353 €
24+2 713 €+5 308 €-2 595 €
25+2 713 €+5 558 €-2 845 €
Total+67 825 €+64 086 €+3 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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