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Maison de ville 4 pièces 112 m²

Bien expiré
VillePons (17)
Surface112m²
Coût Total168 600€
Loyer Annuel10 618€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 112 m²

L'Agence du Donjon vous propose cette jolie maison de ville de 110 m² environ à finir de rénover qui saura vous charmer avec son cachet, son jardinet clos de murs et son garage, située dans le quartier médiéval. La maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée desservant un salon, une cuisine donnant sur le séjour et ouvrant sur la terrasse. A l'étage vous y trouverez deux chambres, un bureau traversant, une salle de bains avec WC et une salle d'eau avec WC.

Idéal premier achat.

Votre conseiller AGENCE DU DONJON : Brahim HADDAB Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2026

Consommation énergie primaire : 265 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 139.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 620 € et 3 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pons
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17800
Coordonnées : 45.571100, -0.584996
Total : 168 600€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 64 920€
Valeur du bien : 160 920€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10618€/an
Fourchette totale : 714€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 8574€ - 13149€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 371,88€
Coût de l'assurance :14 752,50€
Taxe foncière : 1 061,77€/an
Soit par mois : 88,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 920 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 618 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 198 €
Revenus locatifs : +10 618 €
Charges déductibles : -72 198 €
Résultat foncier Année 1 : -61 580 €(Déficit de 61 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 180 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 278 €/an
Revenus locatifs : +10 618 €
Charges déductibles : -7 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40180.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 618 €72 203 €5 631 €-61 586 €21 400 €40 186 €40 186 €
210 830 €7 133 €5 482 €3 697 €--36 489 €
311 047 €6 978 €5 326 €4 068 €--32 421 €
411 268 €6 818 €5 166 €4 450 €--27 971 €
511 493 €6 652 €5 000 €4 841 €--23 130 €
611 723 €6 480 €4 829 €5 242 €--17 888 €
711 957 €6 303 €4 651 €5 654 €--12 233 €
812 196 €6 119 €4 467 €6 077 €--6 156 €
912 440 €5 929 €4 278 €6 511 €---
1012 689 €5 733 €4 081 €6 956 €---
1112 943 €5 530 €3 878 €7 413 €---
1213 202 €5 320 €3 668 €7 882 €---
1313 466 €5 102 €3 451 €8 363 €---
1413 735 €4 878 €3 226 €8 857 €---
1514 010 €4 645 €2 993 €9 365 €---
1614 290 €4 405 €2 753 €9 885 €---
1714 576 €4 156 €2 504 €10 420 €---
1814 867 €3 899 €2 247 €10 969 €---
1915 165 €3 632 €1 981 €11 532 €---
2015 468 €3 357 €1 705 €12 111 €---
2115 777 €3 073 €1 421 €12 705 €---
2216 093 €2 778 €1 126 €13 315 €---
2316 415 €2 473 €822 €13 941 €---
2416 743 €2 158 €507 €14 585 €---
2517 078 €1 833 €181 €15 245 €---
TOTAL340 087 €187 589 €81 372 €152 498 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 230 €-6 420 €+8 650 €
2+2 230 €0 €+2 230 €
3+2 230 €0 €+2 230 €
4+2 230 €0 €+2 230 €
5+2 230 €0 €+2 230 €
6+2 230 €0 €+2 230 €
7+2 230 €0 €+2 230 €
8+2 230 €0 €+2 230 €
9+2 230 €+106 €+2 124 €
10+2 230 €+2 087 €+143 €
11+2 230 €+2 224 €+6 €
12+2 230 €+2 365 €-135 €
13+2 230 €+2 509 €-279 €
14+2 230 €+2 657 €-427 €
15+2 230 €+2 809 €-579 €
16+2 230 €+2 966 €-736 €
17+2 230 €+3 126 €-896 €
18+2 230 €+3 291 €-1 061 €
19+2 230 €+3 460 €-1 230 €
20+2 230 €+3 633 €-1 403 €
21+2 230 €+3 811 €-1 581 €
22+2 230 €+3 994 €-1 764 €
23+2 230 €+4 182 €-1 952 €
24+2 230 €+4 375 €-2 145 €
25+2 230 €+4 574 €-2 344 €
Total+55 750 €+45 749 €+10 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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