Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBégard (22)
Surface132m²
Coût Total167 672€
Loyer Annuel12 702€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 400 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 677,27 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une maison d'habitation en parpaing sous ardoises ayant au rez de chaussée : entrée, cuisine ouverte sur salle à manger, salon, chambre,

  • Bas-coté sur l'arrière ayant arrière-cuisine, wc, salle d'eau et grenier au dessus.
  • A l'étage : palier desservant 4 chambres, pièce avec lavabo. Comble au dessus. Terrain autour avec dépendance à usage de garage et buanderie et cave en dessous, poulailler derrière et autre cabanon en bois et parpaing sous tôles.
Ville : Bégard
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22140
Coordonnées : 48.632392, -3.286113
Total : 167 672€
Prix d'acquisition : 89 400€
Travaux : 71 120€
Valeur du bien : 160 520€
Frais de notaire : 7 152€
Coût estimé : 7 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12702€/an
Fourchette totale : 849€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 10188€ - 15837€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,74 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 178 €
Prix d'achat :89 400 €
Décote à l'achat :-133 778€ (-59.9%)
Marge achat-revente :55 506€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 987,63€
Coût de l'assurance :14 671,30€
Taxe foncière : 1 270,20€/an
Soit par mois : 105,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 973,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 407 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Salon avec murs très abîmés et cheminée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec traces d'humidité
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et revêtement de sol dans le couloir et escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Couloir avec murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 120 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement chambres: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 500€
    Rénovation couloir et escalier: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bégard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 702 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 672 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 389 €
Revenus locatifs : +12 702 €
Charges déductibles : -78 389 €
Résultat foncier Année 1 : -65 687 €(Déficit de 65 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 269 €/an
Revenus locatifs : +12 702 €
Charges déductibles : -7 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44286.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 110 €(65% de 89 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 113 €/an
Calcul : 58 110 € × 3,636% = 2 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 702 €78 394 €5 417 €-65 692 €21 400 €44 292 €44 292 €
212 956 €7 128 €5 271 €5 828 €--38 464 €
313 215 €6 977 €5 120 €6 239 €--32 225 €
413 480 €6 820 €4 963 €6 659 €--25 566 €
513 749 €6 659 €4 802 €7 090 €--18 476 €
614 024 €6 492 €4 635 €7 532 €--10 944 €
714 305 €6 320 €4 463 €7 985 €--2 960 €
814 591 €6 142 €4 285 €8 449 €---
914 882 €5 958 €4 101 €8 925 €---
1015 180 €5 768 €3 911 €9 412 €---
1115 484 €5 571 €3 714 €9 912 €---
1215 793 €5 369 €3 512 €10 425 €---
1316 109 €5 159 €3 302 €10 950 €---
1416 431 €4 942 €3 085 €11 489 €---
1516 760 €4 719 €2 862 €12 041 €---
1617 095 €4 487 €2 630 €12 608 €---
1717 437 €4 249 €2 392 €13 189 €---
1817 786 €4 002 €2 145 €13 784 €---
1918 142 €3 747 €1 890 €14 395 €---
2018 504 €3 483 €1 626 €15 021 €---
2118 875 €3 211 €1 354 €15 663 €---
2219 252 €2 930 €1 073 €16 322 €---
2319 637 €2 639 €782 €16 998 €---
2420 030 €2 339 €482 €17 691 €---
2520 430 €2 029 €172 €18 402 €---
TOTAL406 850 €195 534 €77 988 €211 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667 €-6 420 €+9 087 €
2+2 667 €0 €+2 667 €
3+2 667 €0 €+2 667 €
4+2 667 €0 €+2 667 €
5+2 667 €0 €+2 667 €
6+2 667 €0 €+2 667 €
7+2 667 €0 €+2 667 €
8+2 667 €+1 647 €+1 020 €
9+2 667 €+2 677 €-10 €
10+2 667 €+2 824 €-157 €
11+2 667 €+2 974 €-307 €
12+2 667 €+3 127 €-460 €
13+2 667 €+3 285 €-618 €
14+2 667 €+3 447 €-780 €
15+2 667 €+3 612 €-945 €
16+2 667 €+3 782 €-1 115 €
17+2 667 €+3 957 €-1 290 €
18+2 667 €+4 135 €-1 468 €
19+2 667 €+4 318 €-1 651 €
20+2 667 €+4 506 €-1 839 €
21+2 667 €+4 699 €-2 032 €
22+2 667 €+4 897 €-2 230 €
23+2 667 €+5 099 €-2 432 €
24+2 667 €+5 307 €-2 640 €
25+2 667 €+5 520 €-2 853 €
Total+66 675 €+63 395 €+3 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →