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Achat : Appartement Saint-Pierre-lès-Elbeuf (76320)

VilleSaint-Pierre-lès-Elbeuf (76)
Surface66
Coût Total118 500
Loyer Annuel7 323
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Situé à Saint-Pierre-lès-Elbeuf (76320), dans le quartier de l'ancienne gare, cet appartement T3 offre un cadre de vie agréable à proximité des commerces et des axes principaux. Bénéficiant d'un environnement calme et d'une vue privilégié dans une résidence sécurisée avec parking libre et gratuits au pied de l'immeuble, il réuni nombre de critères essentiels pour votre tranquillité. Cet appartement T3 de 66 m² se trouve au 4ème et dernier étage avec ascenseur. Comprenant 4 pièces dont 2 chambres, 1 cuisine aménagée et équipée, une salle de bain avec baignoire balnéo, et 3 balcons sur le séjour et les deux chambres, ce bien offre un espace de vie confortable et très lumineux. Cet appartement saura vous séduire par son agencement et sa situation géographique avantageuse. Une opportunité à saisir pour profiter d'un logement fonctionnel dans un environnement paisible. Contactez Moi Pour Recevoir La Visite Virtuelle De Ce Bien. Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 225 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2449 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 78 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Christophe Barthelemy, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Evreux sous le numéro 820 984 391

Ville : Saint-Pierre-lès-Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76320
Coordonnées : 49.270400, 1.043120
Total : 118 500
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 34 260
Valeur du bien : 112 260
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7323€/an
Fourchette totale : 473€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 5676€ - 9447€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 127,27 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 400
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :+3 600 (+4.8%)
Marge achat-revente :-44 100€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 471,68
Coût de l'assurance :10 368,75
Taxe foncière : 732,26€/an
Soit par mois : 61,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 204,08€/mois
Soit par an : 2 449,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour modernisation et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour modernisation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 260(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-lès-Elbeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 323 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 500 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 449 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 952
Revenus locatifs : +7 323
Charges déductibles : -41 952
Résultat foncier Année 1 : -34 629(Déficit de 34 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 229
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 692 €/an
Revenus locatifs : +7 323
Charges déductibles : -7 692
Résultat foncier Années 2+ : -369 €/an(Déficit de 369 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13228.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 32341 9554 099-34 63321 400 €13 233 €13 233 €
27 4697 5883 992-119119 €-13 233 €
37 6187 4773 881142--13 091 €
47 7717 3623 766409--12 682 €
57 9267 2423 646684--11 998 €
68 0857 1193 523966--11 032 €
78 2466 9913 3951 255--9 777 €
88 4116 8583 2621 553--8 224 €
98 5806 7213 1251 858--6 366 €
108 7516 5792 9832 172--4 194 €
118 9266 4322 8362 494--1 700 €
129 1056 2802 6842 825---
139 2876 1222 5263 165---
149 4735 9592 3633 514---
159 6625 7902 1943 872---
169 8555 6142 0184 241---
1710 0525 4331 8374 619---
1810 2535 2451 6495 008---
1910 4585 0511 4555 408---
2010 6684 8491 2535 818---
2110 8814 6411 0456 240---
2211 0994 4248286 674---
2311 3214 2016057 120---
2411 5473 9693737 578---
2511 7783 7291338 049---
TOTAL234 544183 63259 47250 91221 519Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 456
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 912
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538-6 420+7 958
2+1 538-36+1 574
3+1 5380+1 538
4+1 5380+1 538
5+1 5380+1 538
6+1 5380+1 538
7+1 5380+1 538
8+1 5380+1 538
9+1 5380+1 538
10+1 5380+1 538
11+1 5380+1 538
12+1 538+847+691
13+1 538+949+589
14+1 538+1 054+484
15+1 538+1 162+376
16+1 538+1 272+266
17+1 538+1 386+152
18+1 538+1 502+36
19+1 538+1 622-84
20+1 538+1 746-208
21+1 538+1 872-334
22+1 538+2 002-464
23+1 538+2 136-598
24+1 538+2 273-735
25+1 538+2 415-877
Total+38 450+15 784+22 666
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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