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Maison à vendre

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface89m²
Coût Total136 725€
Loyer Annuel8 231€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 560 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 893,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de cave

Maison en pierre sur le secteur de Ussel. Proche des commerces cette maison de famille vous propose une cuisine équipée, un salon, 4 chambres, une salle d'eau, un grenier, une cave sur la surface de la maison, un garage et un terrain. A rénovée entièrement. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.549450, 2.314200
Total : 136 725€
Prix d'acquisition : 79 560€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 130 360€
Frais de notaire : 6 365€
Coût estimé : 6 365€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8231€/an
Fourchette totale : 540€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6486€ - 10447€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,95 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 398 €
Prix d'achat :79 560 €
Décote à l'achat :-28 838€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-28 327€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 725€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 278,81€
Coût de l'assurance :11 963,44€
Taxe foncière : 823,13€/an
Soit par mois : 68,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 612 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 560€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 40€/m² = 3560€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 231 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 725 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 868 €
Revenus locatifs : +8 231 €
Charges déductibles : -56 868 €
Résultat foncier Année 1 : -48 637 €(Déficit de 48 637 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 068 €/an
Revenus locatifs : +8 231 €
Charges déductibles : -6 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27236.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 714 €(65% de 79 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 881 €/an
Calcul : 51 714 € × 3,636% = 1 881 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 231 €56 872 €4 771 €-48 641 €21 400 €27 241 €27 241 €
28 396 €5 948 €4 646 €2 448 €--24 793 €
38 564 €5 819 €4 517 €2 745 €--22 048 €
48 735 €5 685 €4 384 €3 050 €--18 998 €
58 910 €5 547 €4 245 €3 363 €--15 635 €
69 088 €5 404 €4 102 €3 684 €--11 951 €
79 270 €5 255 €3 953 €4 015 €--7 936 €
89 455 €5 101 €3 800 €4 354 €--3 582 €
99 644 €4 942 €3 640 €4 702 €---
109 837 €4 777 €3 475 €5 060 €---
1110 034 €4 606 €3 304 €5 428 €---
1210 235 €4 429 €3 127 €5 806 €---
1310 439 €4 246 €2 944 €6 194 €---
1410 648 €4 056 €2 754 €6 592 €---
1510 861 €3 859 €2 557 €7 002 €---
1611 078 €3 655 €2 353 €7 423 €---
1711 300 €3 444 €2 142 €7 856 €---
1811 526 €3 225 €1 923 €8 301 €---
1911 756 €2 998 €1 697 €8 758 €---
2011 991 €2 763 €1 462 €9 228 €---
2112 231 €2 520 €1 219 €9 711 €---
2212 476 €2 268 €967 €10 208 €---
2312 725 €2 007 €706 €10 718 €---
2412 980 €1 737 €435 €11 243 €---
2513 240 €1 457 €155 €11 782 €---
TOTAL263 651 €152 620 €69 279 €111 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729 €-6 420 €+8 149 €
2+1 729 €0 €+1 729 €
3+1 729 €0 €+1 729 €
4+1 729 €0 €+1 729 €
5+1 729 €0 €+1 729 €
6+1 729 €0 €+1 729 €
7+1 729 €0 €+1 729 €
8+1 729 €0 €+1 729 €
9+1 729 €+336 €+1 393 €
10+1 729 €+1 518 €+211 €
11+1 729 €+1 628 €+101 €
12+1 729 €+1 742 €-13 €
13+1 729 €+1 858 €-129 €
14+1 729 €+1 978 €-249 €
15+1 729 €+2 101 €-372 €
16+1 729 €+2 227 €-498 €
17+1 729 €+2 357 €-628 €
18+1 729 €+2 490 €-761 €
19+1 729 €+2 627 €-898 €
20+1 729 €+2 768 €-1 039 €
21+1 729 €+2 913 €-1 184 €
22+1 729 €+3 062 €-1 333 €
23+1 729 €+3 215 €-1 486 €
24+1 729 €+3 373 €-1 644 €
25+1 729 €+3 535 €-1 806 €
Total+43 225 €+33 309 €+9 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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