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Achat : Maison Saint-Martin-du-Frêne (01430)

Bien expiré
VilleSaint-Martin-du-Frêne (01)
Surface240
Coût Total326 500
Loyer Annuel23 077
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 240 m², 9 pièces, 4 chambres, 1 balcon, 1555 m² de terrain, 1 garage

Maison composée de trois habitations avec atelier et hangar. Les parties habitations se compose : Au Rdc - Une habitation de 115m² comprenant : Une entrée sur rue, un dégagement avec placard mural desservant une cuisine avec point d'eau séparé, une salle de séjour, un bureau avec accès sur l'extérieur côté cour, une chambre avec alcôve attenante avec point d'eau, un w.c individuel, une salle d'eau et une buanderie. Des caves d'environ 40m² complète cette partie. Au N+1 - Une habitation de 120m² comprenant : Une entrée commune avec l'habitation du Rdc. Un palier, un hall, une cuisine ouverte sur le séjour, une salle à manger avec accès à un balcon sur cour de 16m², 2 chambres avec placards muraux, une salle de bain avec douche et baignoire et un w.-c. Individuel. Au N+2, accessible par la salle de bain, 2 greniers cumulant 35m² de surface potentiellement aménageable. Un deuxième bâtiment termine ces parties habitations composé Au Rdc : une entrée, un atelier et l'espace chaufferie des 2 logements ci-dessus décris. Au N+1 : Un appartement T2(actuellement non habitable) de 35m² composé d'un dégagement, un w.-c., une salle de douche, une chambre et une cuisine. Les parties dépendances se compose : D'un atelier de 110m² avec grande hauteur sous plafond ainsi qu'un hangar de 195m² (toiture pour 2/3 en fibrociment). 2 garages d'environ 16m² et 2 petites remises complète les parties dépendances. Le tout sur un terrain de 1555m² Logement à consommation énergétique excessive Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Saint-Martin-du-Frêne
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01430
Coordonnées : 46.138890, 5.552500
Total : 326 500
Prix d'acquisition : 225 000
Travaux : 83 500
Valeur du bien : 308 500
Frais de notaire : 18 000
Coût estimé : 18 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1923€/mois
Loyer annuel estimé : 23077€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2580€/mois
Fourchette annuelle : 17204€ - 30955€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 592,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :92,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 685,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 343,83
Coût de l'assurance :27 752,50
Taxe foncière : 2 307,73€/an
Soit par mois : 192,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 923,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 877,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 240 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour toutes les habitations
Quantité: 240 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 500(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€/fenêtre = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 4000€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 800
    Réfection plomberie: 240 m² × 20€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-du-Frêne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 077 €/an
Calcul : 1 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 500 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 110 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 424
Revenus locatifs : +23 077
Charges déductibles : -97 424
Résultat foncier Année 1 : -74 346(Déficit de 74 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 946
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 924 €/an
Revenus locatifs : +23 077
Charges déductibles : -13 924
Résultat foncier Années 2+ : 9 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52946.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 07797 43410 516-74 35721 400 €52 957 €52 957 €
223 53913 65010 2329 889--43 067 €
324 01013 3569 93810 654--32 413 €
424 49013 0529 63411 438--20 976 €
524 98012 7389 32012 241--8 734 €
625 47912 4148 99613 065---
725 98912 0798 66213 909---
826 50911 7338 31614 775---
927 03911 3767 95815 663---
1027 58011 0077 58916 572---
1128 13110 6267 20817 505---
1228 69410 2326 81418 462---
1329 2689 8256 40719 443---
1429 8539 4045 98620 449---
1530 4508 9705 55221 480---
1631 0598 5215 10322 538---
1731 6808 0574 64023 623---
1832 3147 5784 16124 735---
1932 9607 0843 66625 877---
2033 6196 5723 15527 047---
2134 2926 0442 62628 247---
2234 9775 4992 08129 479---
2335 6774 9351 51730 742---
2436 3914 35393532 038---
2537 1183 75133333 367---
TOTAL739 173320 290151 344418 88321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 883
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 846-6 420+11 266
2+4 8460+4 846
3+4 8460+4 846
4+4 8460+4 846
5+4 8460+4 846
6+4 846+1 299+3 547
7+4 846+4 173+673
8+4 846+4 433+413
9+4 846+4 699+147
10+4 846+4 972-126
11+4 846+5 252-406
12+4 846+5 539-693
13+4 846+5 833-987
14+4 846+6 135-1 289
15+4 846+6 444-1 598
16+4 846+6 761-1 915
17+4 846+7 087-2 241
18+4 846+7 421-2 575
19+4 846+7 763-2 917
20+4 846+8 114-3 268
21+4 846+8 474-3 628
22+4 846+8 844-3 998
23+4 846+9 223-4 377
24+4 846+9 611-4 765
25+4 846+10 010-5 164
Total+121 150+125 665+-4 515
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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