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Grande Maison à Clermont-Ferrand avec terrain

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface358m²
Coût Total510 560€
Loyer Annuel49 478€
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois+1 073€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 397 000 €
Surface : 358 m²
Prix au m² : 1 108,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande Maison à Clermont-Ferrand avec terrain - Je vous propose cette grande maison individuelle de 358 m² construite en 1985, située à Clermont-Ferrand. Cette maison de 2 étages comprend 5 chambres et 2 salles de bain. La cuisine est de type ouverte. La maison dispose également de plusieurs toilettes et d'une baignoire.

  • Travaux à prévoir
  • Terrasse
  • Jardin de 738 m² La maison est située dans le quartier Herbet-Saint-Jean-Brézet à Clermont-Ferrand. Chauffage au gaz. Classe énergie D - Classe climat D. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.776420, 3.119630
Total : 510 560€
Prix d'acquisition : 397 000€
Travaux : 81 800€
Valeur du bien : 478 800€
Frais de notaire : 31 760€
Coût estimé : 31 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 358m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 4123€/mois
Loyer annuel estimé : 49478€/an
Fourchette totale : 3106€ - 5473€/mois
Fourchette annuelle : 37274€ - 65679€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 555,56 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :914 890 €
Prix d'achat :397 000 €
Décote à l'achat :-517 890€ (-56.6%)
Marge achat-revente :404 330€ (44.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :510 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 493,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :144,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 638,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :237 471,76€
Coût de l'assurance :43 397,60€
Taxe foncière : 4 947,85€/an
Soit par mois : 412,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 123,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 050,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 072,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 358 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 358 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet (30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 800 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:35 800€
    Isolation toiture/combles: 358 m² × 100€/m² = 35800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:7 500€
    Parquet flottant et peinture: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 58 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 478 €/an
Calcul : 4 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 510 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 736 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 963 €
Revenus locatifs : +49 478 €
Charges déductibles : -104 963 €
Résultat foncier Année 1 : -55 484 €(Déficit de 55 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 163 €/an
Revenus locatifs : +49 478 €
Charges déductibles : -23 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34084.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 397 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 050 €(65% de 397 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 384 €/an
Calcul : 258 050 € × 3,636% = 9 384 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 478 €104 979 €16 495 €-55 501 €21 400 €34 101 €34 101 €
250 468 €22 733 €16 050 €27 735 €--6 366 €
351 477 €22 273 €15 589 €29 205 €---
452 507 €21 797 €15 113 €30 710 €---
553 557 €21 306 €14 622 €32 251 €---
654 628 €20 798 €14 114 €33 830 €---
755 721 €20 273 €13 589 €35 448 €---
856 835 €19 731 €13 047 €37 104 €---
957 972 €19 171 €12 487 €38 801 €---
1059 131 €18 592 €11 908 €40 539 €---
1160 314 €17 994 €11 310 €42 320 €---
1261 520 €17 376 €10 693 €44 144 €---
1362 751 €16 738 €10 054 €46 013 €---
1464 006 €16 079 €9 395 €47 927 €---
1565 286 €15 397 €8 713 €49 889 €---
1666 592 €14 693 €8 009 €51 898 €---
1767 923 €13 966 €7 282 €53 957 €---
1869 282 €13 214 €6 531 €56 067 €---
1970 667 €12 438 €5 754 €58 230 €---
2072 081 €11 636 €4 952 €60 445 €---
2173 522 €10 807 €4 123 €62 716 €---
2274 993 €9 951 €3 267 €65 042 €---
2376 493 €9 066 €2 382 €67 427 €---
2478 023 €8 152 €1 468 €69 871 €---
2579 583 €7 207 €523 €72 376 €---
TOTAL1 584 810 €486 366 €237 472 €1 098 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 098 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 390 €-6 420 €+16 810 €
2+10 390 €0 €+10 390 €
3+10 390 €+6 852 €+3 538 €
4+10 390 €+9 213 €+1 177 €
5+10 390 €+9 675 €+715 €
6+10 390 €+10 149 €+241 €
7+10 390 €+10 634 €-244 €
8+10 390 €+11 131 €-741 €
9+10 390 €+11 640 €-1 250 €
10+10 390 €+12 162 €-1 772 €
11+10 390 €+12 696 €-2 306 €
12+10 390 €+13 243 €-2 853 €
13+10 390 €+13 804 €-3 414 €
14+10 390 €+14 378 €-3 988 €
15+10 390 €+14 967 €-4 577 €
16+10 390 €+15 569 €-5 179 €
17+10 390 €+16 187 €-5 797 €
18+10 390 €+16 820 €-6 430 €
19+10 390 €+17 469 €-7 079 €
20+10 390 €+18 134 €-7 744 €
21+10 390 €+18 815 €-8 425 €
22+10 390 €+19 513 €-9 123 €
23+10 390 €+20 228 €-9 838 €
24+10 390 €+20 961 €-10 571 €
25+10 390 €+21 713 €-11 323 €
Total+259 750 €+329 533 €+-69 783 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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