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Appartement 4 pièces 121 m²

VillePerpignan (66)
Surface121
Coût Total242 200
Loyer Annuel14 541
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-393
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 487,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 121 m²

Cyril Bacou - Safti vous propose: Perpignan secteur Kennedy. Appartement de 121 m², de type T4, situé au 2ème étage d'un immeuble de standing avec ascenseur. Vous apprécierez le grand séjour lumineux, les 3 chambres spacieuses, les 2 salles de bain, la cuisine, et la terrasse. Récemment rénové, cet appartement traversant offre un grand espace de vie confortable et fonctionnel, idéal pour accueillir une famille. La présence d'une place de parking et d'une cave s'ajouteront à votre confort quotidien.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 9 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2400 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 180 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyril BACOU, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 798 204 848

Surface : 121 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.691673, 2.902236
Total : 242 200
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 47 800
Valeur du bien : 227 800
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14541€/an
Fourchette totale : 978€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 11738€ - 18014€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 421,86 €/m²
Basé sur :842 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 045
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :+7 955 (+4.6%)
Marge achat-revente :-70 155€ (-40.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 283,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 553,09
Coût de l'assurance :21 192,50
Taxe foncière : 1 454,13€/an
Soit par mois : 121,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 211,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 604,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-392,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:20 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 1000€/m² × 10m² = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 541 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 873
Revenus locatifs : +14 541
Charges déductibles : -60 873
Résultat foncier Année 1 : -46 331(Déficit de 46 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 931
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 073 €/an
Revenus locatifs : +14 541
Charges déductibles : -13 073
Résultat foncier Années 2+ : 1 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24931.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 54160 8808 379-46 33921 400 €24 939 €24 939 €
214 83212 8618 1591 971--22 968 €
315 12912 6347 9322 495--20 473 €
415 43112 3987 6963 033--17 440 €
515 74012 1547 4533 586--13 854 €
616 05511 9027 2004 153--9 701 €
716 37611 6416 9394 735--4 966 €
816 70311 3706 6685 334---
917 03811 0906 3885 948---
1017 37810 7996 0976 579---
1117 72610 4995 7977 227---
1218 08010 1875 4857 893---
1318 4429 8655 1638 577---
1418 8119 5314 8299 280---
1519 1879 1854 48310 002---
1619 5718 8274 12510 743---
1719 9628 4563 75511 506---
1820 3618 0733 37112 289---
1920 7697 6752 97313 094---
2021 1847 2632 56113 921---
2121 6086 8372 13514 771---
2222 0406 3951 69315 645---
2322 4815 9381 23616 543---
2422 9305 46476317 466---
2523 3894 97427218 415---
TOTAL465 764286 899121 553178 86521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 865
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 054-6 420+9 474
2+3 0540+3 054
3+3 0540+3 054
4+3 0540+3 054
5+3 0540+3 054
6+3 0540+3 054
7+3 0540+3 054
8+3 054+110+2 944
9+3 054+1 784+1 270
10+3 054+1 974+1 080
11+3 054+2 168+886
12+3 054+2 368+686
13+3 054+2 573+481
14+3 054+2 784+270
15+3 054+3 001+53
16+3 054+3 223-169
17+3 054+3 452-398
18+3 054+3 687-633
19+3 054+3 928-874
20+3 054+4 176-1 122
21+3 054+4 431-1 377
22+3 054+4 693-1 639
23+3 054+4 963-1 909
24+3 054+5 240-2 186
25+3 054+5 524-2 470
Total+76 350+53 659+22 691
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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