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Appartement 4 pièces 121 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface121m²
Coût Total242 200€
Loyer Annuel14 541€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-393€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 487,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 121 m²

Cyril Bacou - Safti vous propose: Perpignan secteur Kennedy. Appartement de 121 m², de type T4, situé au 2ème étage d'un immeuble de standing avec ascenseur. Vous apprécierez le grand séjour lumineux, les 3 chambres spacieuses, les 2 salles de bain, la cuisine, et la terrasse. Récemment rénové, cet appartement traversant offre un grand espace de vie confortable et fonctionnel, idéal pour accueillir une famille. La présence d'une place de parking et d'une cave s'ajouteront à votre confort quotidien.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 9 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2400 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 180 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyril BACOU, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 798 204 848

Surface : 121 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.691673, 2.902236
Total : 242 200€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 227 800€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14541€/an
Fourchette totale : 978€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 11738€ - 18014€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 421,86 €/m²
Basé sur :842 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 045 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :+7 955€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-70 155€ (-40.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 283,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 553,09€
Coût de l'assurance :21 192,50€
Taxe foncière : 1 454,13€/an
Soit par mois : 121,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 211,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 604,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-392,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 1000€/m² × 10m² = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 541 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 873 €
Revenus locatifs : +14 541 €
Charges déductibles : -60 873 €
Résultat foncier Année 1 : -46 331 €(Déficit de 46 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 931 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 073 €/an
Revenus locatifs : +14 541 €
Charges déductibles : -13 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24931.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 541 €60 880 €8 379 €-46 339 €21 400 €24 939 €24 939 €
214 832 €12 861 €8 159 €1 971 €--22 968 €
315 129 €12 634 €7 932 €2 495 €--20 473 €
415 431 €12 398 €7 696 €3 033 €--17 440 €
515 740 €12 154 €7 453 €3 586 €--13 854 €
616 055 €11 902 €7 200 €4 153 €--9 701 €
716 376 €11 641 €6 939 €4 735 €--4 966 €
816 703 €11 370 €6 668 €5 334 €---
917 038 €11 090 €6 388 €5 948 €---
1017 378 €10 799 €6 097 €6 579 €---
1117 726 €10 499 €5 797 €7 227 €---
1218 080 €10 187 €5 485 €7 893 €---
1318 442 €9 865 €5 163 €8 577 €---
1418 811 €9 531 €4 829 €9 280 €---
1519 187 €9 185 €4 483 €10 002 €---
1619 571 €8 827 €4 125 €10 743 €---
1719 962 €8 456 €3 755 €11 506 €---
1820 361 €8 073 €3 371 €12 289 €---
1920 769 €7 675 €2 973 €13 094 €---
2021 184 €7 263 €2 561 €13 921 €---
2121 608 €6 837 €2 135 €14 771 €---
2222 040 €6 395 €1 693 €15 645 €---
2322 481 €5 938 €1 236 €16 543 €---
2422 930 €5 464 €763 €17 466 €---
2523 389 €4 974 €272 €18 415 €---
TOTAL465 764 €286 899 €121 553 €178 865 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 054 €-6 420 €+9 474 €
2+3 054 €0 €+3 054 €
3+3 054 €0 €+3 054 €
4+3 054 €0 €+3 054 €
5+3 054 €0 €+3 054 €
6+3 054 €0 €+3 054 €
7+3 054 €0 €+3 054 €
8+3 054 €+110 €+2 944 €
9+3 054 €+1 784 €+1 270 €
10+3 054 €+1 974 €+1 080 €
11+3 054 €+2 168 €+886 €
12+3 054 €+2 368 €+686 €
13+3 054 €+2 573 €+481 €
14+3 054 €+2 784 €+270 €
15+3 054 €+3 001 €+53 €
16+3 054 €+3 223 €-169 €
17+3 054 €+3 452 €-398 €
18+3 054 €+3 687 €-633 €
19+3 054 €+3 928 €-874 €
20+3 054 €+4 176 €-1 122 €
21+3 054 €+4 431 €-1 377 €
22+3 054 €+4 693 €-1 639 €
23+3 054 €+4 963 €-1 909 €
24+3 054 €+5 240 €-2 186 €
25+3 054 €+5 524 €-2 470 €
Total+76 350 €+53 659 €+22 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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