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Achat maison

Bien expiré
VilleArnac-Pompadour (19)
Surface97m²
Coût Total75 788€
Loyer Annuel8 168€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 600 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 604,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, Surface de 97 m², 4 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1950, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage central fuel, Une entrée, Salle de séjour : 18 m², Travaux, Orientation Est

Vous avez besoin d'un local vous pouvez l'exploiter après quelques travaux. Situé rdc sur artère principale avec d'autres commerçants. Vous souhaitez exploiter un local /bureau avec réception client, et habiter sur place c'est possible. Vous êtes investisseurs et vous pourrez après quelques travaux louer un local en rdc et un logement de 49m² à l'étage. Accès distincts. En bref, un local de plain pied pour une activité commercial ou bureau ou profession libérale avec une vitrine de 2.30, à l'étage un logement : entrée, cuisine, salon avec balcon, 1 chambre, salle d'eau, wc.

Ville : Arnac-Pompadour
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19230
Coordonnées : 45.421880, 1.349050
Total : 75 788€
Prix d'acquisition : 58 600€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 71 100€
Frais de notaire : 4 688€
Coût estimé : 4 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8168€/an
Fourchette totale : 533€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6397€ - 10431€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 13.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 788€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 391,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 130,31€
Coût de l'assurance :6 441,98€
Taxe foncière : 816,84€/an
Soit par mois : 68,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 459,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :221,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: entrée/couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (estimation 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen 2025 pour installation complète)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 168 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 788 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 013 €
Revenus locatifs : +8 168 €
Charges déductibles : -16 013 €
Résultat foncier Année 1 : -7 845 €(Déficit de 7 845 €)
Imputable sur revenu global : 7 845 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 513 €/an
Revenus locatifs : +8 168 €
Charges déductibles : -3 513 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 655 €/an
Prix d'achat du bien : 58 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 090 €(65% de 58 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 385 €/an
Calcul : 38 090 € × 3,636% = 1 385 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 168 €16 016 €2 441 €-7 847 €7 847 €--
28 332 €3 450 €2 375 €4 882 €---
38 498 €3 381 €2 307 €5 117 €---
48 668 €3 311 €2 236 €5 358 €---
58 842 €3 238 €2 163 €5 604 €---
69 019 €3 163 €2 088 €5 856 €---
79 199 €3 085 €2 011 €6 114 €---
89 383 €3 005 €1 930 €6 378 €---
99 571 €2 922 €1 847 €6 649 €---
109 762 €2 836 €1 762 €6 926 €---
119 957 €2 748 €1 673 €7 210 €---
1210 156 €2 656 €1 582 €7 500 €---
1310 360 €2 562 €1 487 €7 798 €---
1410 567 €2 464 €1 390 €8 103 €---
1510 778 €2 363 €1 289 €8 415 €---
1610 994 €2 259 €1 185 €8 735 €---
1711 213 €2 151 €1 077 €9 062 €---
1811 438 €2 040 €966 €9 397 €---
1911 667 €1 925 €851 €9 741 €---
2011 900 €1 807 €732 €10 093 €---
2112 138 €1 684 €610 €10 454 €---
2212 381 €1 558 €483 €10 823 €---
2312 628 €1 427 €352 €11 202 €---
2412 881 €1 292 €217 €11 589 €---
2513 138 €1 152 €77 €11 987 €---
TOTAL261 637 €74 493 €35 130 €187 144 €7 847 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 354 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-2 354 €+4 069 €
2+1 715 €+1 465 €+250 €
3+1 715 €+1 535 €+180 €
4+1 715 €+1 607 €+108 €
5+1 715 €+1 681 €+34 €
6+1 715 €+1 757 €-42 €
7+1 715 €+1 834 €-119 €
8+1 715 €+1 913 €-198 €
9+1 715 €+1 995 €-280 €
10+1 715 €+2 078 €-363 €
11+1 715 €+2 163 €-448 €
12+1 715 €+2 250 €-535 €
13+1 715 €+2 339 €-624 €
14+1 715 €+2 431 €-716 €
15+1 715 €+2 524 €-809 €
16+1 715 €+2 620 €-905 €
17+1 715 €+2 719 €-1 004 €
18+1 715 €+2 819 €-1 104 €
19+1 715 €+2 922 €-1 207 €
20+1 715 €+3 028 €-1 313 €
21+1 715 €+3 136 €-1 421 €
22+1 715 €+3 247 €-1 532 €
23+1 715 €+3 360 €-1 645 €
24+1 715 €+3 477 €-1 762 €
25+1 715 €+3 596 €-1 881 €
Total+42 875 €+56 143 €+-13 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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