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Appartement à vendre

VilleMer (41)
Surface166
Coût Total237 628
Loyer Annuel16 068
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-23
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 837,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 60,2 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de cave

À vendre en exclusivité – Appartement d'exception au cœur du Château d'Avaray

À proximité immédiate de Château de Chambord, et à quelques minutes de Blois et Beaugency, découvrez un bien rare offrant un cadre de vie unique, à seulement 1h30 de Paris.

Situé au dernier étage de ce château chargé d'histoire, cet appartement de caractère développe 166 m² et séduit par ses volumes généreux et sa luminosité exceptionnelle.

Il se compose d'une vaste entrée, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, ainsi que d'un superbe séjour-salon de 60 m² baigné de lumière. L'espace nuit offre trois chambres, une salle d'eau, une salle de bain et un WC séparé. Un second séjour de 35 m² vient compléter l'ensemble, offrant de multiples possibilités d'aménagement.

Grâce à sa double entrée, ce bien laisse entrevoir un fort potentiel, notamment pour un projet de division ou d'exploitation mixte.

Vous bénéficierez également d'un stationnement au sein de l'enceinte sécurisée du château, ainsi que d'un accès privilégié au parc arboré de 15 hectares, véritable havre de paix.

Ce bien d'exception s'adresse aux amateurs de lieux uniques, en quête d'authenticité et de sérénité. Résidence principale de prestige, pied-à-terre de charme ou projet de vie au vert : laissez-vous séduire par l'élégance intemporelle de ce cadre enchanteur.

Ville : Mer
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Coordonnées : 47.714342, 1.500842
Total : 237 628
Prix d'acquisition : 139 100
Travaux : 87 400
Valeur du bien : 226 500
Frais de notaire : 11 128
Coût estimé : 11 128
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16068€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 13316€ - 19389€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 215,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :201 753
Prix d'achat :139 100
Décote à l'achat :-62 653 (-31.1%)
Marge achat-revente :-35 875€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 628
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 227,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 525,58
Coût de l'assurance :20 198,38
Taxe foncière : 1 606,80€/an
Soit par mois : 133,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 361,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 400(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système: 1 système (chaudière à condensation) : 5000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 8000€
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€/fenêtre (prix moyen) = 14400€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:30 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 15000€
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre) = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Salon - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre) = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 068 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 628 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 485
Revenus locatifs : +16 068
Charges déductibles : -97 485
Résultat foncier Année 1 : -81 417(Déficit de 81 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 085 €/an
Revenus locatifs : +16 068
Charges déductibles : -10 085
Résultat foncier Années 2+ : 5 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60016.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 06897 4927 677-81 42421 400 €60 024 €60 024 €
216 3899 8857 4706 505--53 519 €
316 7179 6707 2567 047--46 473 €
417 0519 4497 0347 603--38 870 €
517 3939 2206 8058 172--30 698 €
617 7408 9846 5698 757--21 941 €
718 0958 7406 3259 356--12 585 €
818 4578 4876 0729 970--2 616 €
918 8268 2275 81210 600---
1019 2037 9575 54211 246---
1119 5877 6795 26411 908---
1219 9797 3914 97712 587---
1320 3787 0944 68013 284---
1420 7866 7874 37313 998---
1521 2016 4704 05514 731---
1621 6256 1433 72815 483---
1722 0585 8043 38916 254---
1822 4995 4543 04017 045---
1922 9495 0932 67817 856---
2023 4084 7202 30518 689---
2123 8764 3341 91919 542---
2224 3543 9351 52020 419---
2324 8413 5231 10921 317---
2425 3383 09868322 240---
2525 8442 65824423 186---
TOTAL514 662258 294110 526256 36921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 369
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 374-6 420+9 794
2+3 3740+3 374
3+3 3740+3 374
4+3 3740+3 374
5+3 3740+3 374
6+3 3740+3 374
7+3 3740+3 374
8+3 3740+3 374
9+3 374+2 395+979
10+3 374+3 3740
11+3 374+3 572-198
12+3 374+3 776-402
13+3 374+3 985-611
14+3 374+4 199-825
15+3 374+4 419-1 045
16+3 374+4 645-1 271
17+3 374+4 876-1 502
18+3 374+5 113-1 739
19+3 374+5 357-1 983
20+3 374+5 607-2 233
21+3 374+5 863-2 489
22+3 374+6 126-2 752
23+3 374+6 395-3 021
24+3 374+6 672-3 298
25+3 374+6 956-3 582
Total+84 350+76 911+7 439
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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