Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMer (41)
Surface166m²
Coût Total237 628€
Loyer Annuel16 068€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 837,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 60,2 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de cave

À vendre en exclusivité – Appartement d'exception au cœur du Château d'Avaray

À proximité immédiate de Château de Chambord, et à quelques minutes de Blois et Beaugency, découvrez un bien rare offrant un cadre de vie unique, à seulement 1h30 de Paris.

Situé au dernier étage de ce château chargé d'histoire, cet appartement de caractère développe 166 m² et séduit par ses volumes généreux et sa luminosité exceptionnelle.

Il se compose d'une vaste entrée, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, ainsi que d'un superbe séjour-salon de 60 m² baigné de lumière. L'espace nuit offre trois chambres, une salle d'eau, une salle de bain et un WC séparé. Un second séjour de 35 m² vient compléter l'ensemble, offrant de multiples possibilités d'aménagement.

Grâce à sa double entrée, ce bien laisse entrevoir un fort potentiel, notamment pour un projet de division ou d'exploitation mixte.

Vous bénéficierez également d'un stationnement au sein de l'enceinte sécurisée du château, ainsi que d'un accès privilégié au parc arboré de 15 hectares, véritable havre de paix.

Ce bien d'exception s'adresse aux amateurs de lieux uniques, en quête d'authenticité et de sérénité. Résidence principale de prestige, pied-à-terre de charme ou projet de vie au vert : laissez-vous séduire par l'élégance intemporelle de ce cadre enchanteur.

Ville : Mer
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Coordonnées : 47.714342, 1.500842
Total : 237 628€
Prix d'acquisition : 139 100€
Travaux : 87 400€
Valeur du bien : 226 500€
Frais de notaire : 11 128€
Coût estimé : 11 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16068€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 13316€ - 19389€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 215,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :201 753 €
Prix d'achat :139 100 €
Décote à l'achat :-62 653€ (-31.1%)
Marge achat-revente :-35 875€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 628€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 227,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 525,58€
Coût de l'assurance :20 198,38€
Taxe foncière : 1 606,80€/an
Soit par mois : 133,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 361,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 400 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système: 1 système (chaudière à condensation) : 5000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 8000€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€/fenêtre (prix moyen) = 14400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 15000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre) = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre) = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 068 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 628 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 485 €
Revenus locatifs : +16 068 €
Charges déductibles : -97 485 €
Résultat foncier Année 1 : -81 417 €(Déficit de 81 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 085 €/an
Revenus locatifs : +16 068 €
Charges déductibles : -10 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60016.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415 €(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 068 €97 492 €7 677 €-81 424 €21 400 €60 024 €60 024 €
216 389 €9 885 €7 470 €6 505 €--53 519 €
316 717 €9 670 €7 256 €7 047 €--46 473 €
417 051 €9 449 €7 034 €7 603 €--38 870 €
517 393 €9 220 €6 805 €8 172 €--30 698 €
617 740 €8 984 €6 569 €8 757 €--21 941 €
718 095 €8 740 €6 325 €9 356 €--12 585 €
818 457 €8 487 €6 072 €9 970 €--2 616 €
918 826 €8 227 €5 812 €10 600 €---
1019 203 €7 957 €5 542 €11 246 €---
1119 587 €7 679 €5 264 €11 908 €---
1219 979 €7 391 €4 977 €12 587 €---
1320 378 €7 094 €4 680 €13 284 €---
1420 786 €6 787 €4 373 €13 998 €---
1521 201 €6 470 €4 055 €14 731 €---
1621 625 €6 143 €3 728 €15 483 €---
1722 058 €5 804 €3 389 €16 254 €---
1822 499 €5 454 €3 040 €17 045 €---
1922 949 €5 093 €2 678 €17 856 €---
2023 408 €4 720 €2 305 €18 689 €---
2123 876 €4 334 €1 919 €19 542 €---
2224 354 €3 935 €1 520 €20 419 €---
2324 841 €3 523 €1 109 €21 317 €---
2425 338 €3 098 €683 €22 240 €---
2525 844 €2 658 €244 €23 186 €---
TOTAL514 662 €258 294 €110 526 €256 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 374 €-6 420 €+9 794 €
2+3 374 €0 €+3 374 €
3+3 374 €0 €+3 374 €
4+3 374 €0 €+3 374 €
5+3 374 €0 €+3 374 €
6+3 374 €0 €+3 374 €
7+3 374 €0 €+3 374 €
8+3 374 €0 €+3 374 €
9+3 374 €+2 395 €+979 €
10+3 374 €+3 374 €0 €
11+3 374 €+3 572 €-198 €
12+3 374 €+3 776 €-402 €
13+3 374 €+3 985 €-611 €
14+3 374 €+4 199 €-825 €
15+3 374 €+4 419 €-1 045 €
16+3 374 €+4 645 €-1 271 €
17+3 374 €+4 876 €-1 502 €
18+3 374 €+5 113 €-1 739 €
19+3 374 €+5 357 €-1 983 €
20+3 374 €+5 607 €-2 233 €
21+3 374 €+5 863 €-2 489 €
22+3 374 €+6 126 €-2 752 €
23+3 374 €+6 395 €-3 021 €
24+3 374 €+6 672 €-3 298 €
25+3 374 €+6 956 €-3 582 €
Total+84 350 €+76 911 €+7 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →